Locations AIRBNB et sort des sous-loyers

La locataire, auteur de la sous-location interdite, doit rembourser au Bailleur tous les sous-loyers perçus au titre de la sous-location sans pouvoir déduire les loyers qu’il a versé au Bailleur.

Pour mémoire, l’article 548 du Code Civil prévoit que les fruits produits par la chose n’appartiennent au propriétaire qu’à la charge de rembourser les frais des labours, travaux et semences faits par des tiers et dont la valeur est estimée à la date du remboursement.

L’article 549 du Code Civil précise que le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi.

Dans ce cadre, sauf, lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur :

• les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, lequel est en droit de demander le remboursement des sommes perçues à ce titre tant auprès du locataire (Cass 3ème civ, 12 septembre 2019, n°18-20.727 ; Cour d’appel, Agen, 1re chambre civile, 24 Novembre 2021 n°20/00009 ; Tribunal Judiciaire de Paris 3 février 2021 RG n°11-19-014761), que de celui qui a perçu des commissions à ce titre.

• Lorsque le locataire sous loue sans autorisation son logement par AIRBNB, le bail est résilié et le locataire doit verser au bailleur tous les sous-loyers perçus (Cour d’appel, Paris, Pôle 4, chambre 4, 11 Janvier 2022 n°19/04067)

• la société qui participe à cette sous-location, tel que AIRBNB ou BOOKING, a été condamnée solidairement avec un locataire à rembourser intégralement au propriétaire les sous-loyers perçus dans le cadre d’une sous-location prohibée y compris les commissions perçues (Tribunal Judiciaire de Paris 3 février 2021 RG n°11-19-014761 ; Tribunal judiciaire de Paris, 5 juin 2020, n° 11-19-005405).

• le locataire doit restituer au bailleur les fruits issus de la sous-location non autorisée sans déduction possible des loyers perçus par ce dernier en exécution du bail (Cour de cassation, 3e chambre civile, 22 Juin 2022 n°21-18.612).

En l’espèce, le 27 octobre 1997, le Bailleur a signé avec la locataire un bail portant sur un local à usage d’habitation, qui interdisait la sous-location.

Alléguant que la locataire offrait une partie de son logement en location par l’intermédiaire d’une plate-forme dédiée, le bailleur l’a assignée en résiliation du bail et en restitution des fruits civils indûment perçus.

Après avoir évalué à une certaine somme les fruits issus de la sous-location non autorisée, l’arrêt condamne la locataire à rembourser au bailleur une somme moindre en déduisant les loyers perçus par ce dernier en exécution du bail.

En statuant ainsi, alors que le loyer constitue un fruit civil de la propriété et que la locataire, auteur de la sous-location interdite, ne pouvait être un possesseur de bonne foi, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

En d’autres termes, le locataire doit verser tous les sous-loyers perçus au bailleur dès lors qu’il a sous-loué sans son autorisation.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 21 Septembre 2023 n°22-18.251