Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail d’habitation

Gabriel Neu-Janicki

Location meublée : Rejet des demandes de la Ville de Paris

dimanche 25 septembre 2022, par Gabriel Neu-Janicki

Le propriétaire peut continuer à louer en meublé type AIRBNB car la Ville se prévaut du relevé de propriété, d’une fiche H2, et d’une fiche modèle R qui ne permettent pas d’établir qu’il s’agissait d’un bien à usage d’habitation au 1er janvier 1970.

Il résulte de l’article L. 631-7, dans sa version résultant de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, que la présente section est applicable aux communes de plus de 200.000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article.

Pour l’application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d’établir :

- l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés, le formulaire administratif de type H2 rempli à cette époque permettant de préciser l’usage en cause ;

- un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, hypothèse excluant notamment la location saisonnière de son logement résidence principale, pour une durée n’excédant pas 120 jours par an, la location d’un meublé résidence principale (titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989) ou encore la location d’un meublé dans le cadre d’un bail mobilité (titre 1er ter de la loi du 6 juillet 1989).

Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 3] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation qui n’apparaît pas voir été respectée dans le cadre de la présente procédure.

En l’espèce, les parties s’opposent d’abord sur les éléments de preuve à apporter par la ville de ce que le local dont il s’agit est bien un local à usage d’habitation au sens de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation, étant rappelé qu’un local est réputé à usage d’habitation au sens de ce texte s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, que cette affectation peut être établie par tout mode de preuve et que la preuve d’une affectation de fait à l’usage d’habitation postérieurement au 1er janvier 1970, date de référence, est inopérante.

Il revient ainsi à la Ville de [Localité 3], pour caractériser l’infraction dénoncée de changement d’usage illicite, de démontrer que le local en cause était bien affecté au 1er janvier 1970 à l’usage d’habitation.

La Ville de [Localité 3] se prévaut ici de trois types de documents : le relevé de propriété, une fiche H2, et une fiche modèle R.

Force est toutefois de constater :

- que le relevé de propriété indique que le document mentionne la lettre "H" dans la case "Af" pour affectation, ce qui n’a pas pour effet d’établir la nature de l’usage du bien au 1er janvier 1970 puisqu’il est daté de l’année 2018 ;

- que la fiche H2 est produite et est en date du 13 octobre 1970 ; il s’en déduit que le local est à cette date occupé par son propriétaire, sans autre précision et ne mentionne aucun loyer perçu au 1er janvier 1970 ;

- que si la Ville de [Localité 3] indique que la déclaration H2 implique nécessairement un usage d’habitation, les dispositions du décret n°69-1076 du 28 novembre 1969 qu’elle cite (article 38 les déclarations sont établies sur des formules spéciales fournies par l’administration, article 39 la date de référence de la première révision foncière quinquennale des évaluations foncières des propriétés bâties est fixée au 1er janvier 1970, article 40 la date limite d’envoi ou de remise des déclarations est fixées au plus tard en ce qui concerne les biens autres que les établissements industriels au 15 octobre 1970 pour les communes de plus de 5.000 habitants) ne permettent pas une telle déduction, la présomption d’usage d’habitation au 1er janvier 1970 telle qu’alléguée ne résultant ni de ces textes ni par ailleurs d’aucun autre texte ;

- que la Ville excipe aussi de la fiche Modèle R qu’elle produit, celle-ci étant datée du 9 décembre 1970 mais ne précisant pas la nature des lots, au nombre de 16, ni l’état d’occupation du lot litigieux.

Aucun autre élément n’est produit s’agissant de l’usage d’habitation au 1er janvier 1970.

Aussi, n’est-il pas possible d’affirmer, au vu de l’ensemble de ces éléments de preuve, que le lot n° 67 dont il s’agit avait bien un usage d’habitation au 1er janvier 1970.

La décision entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a dit que le manquement aux dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation n’était pas caractérisée et a conséquence débouté la Ville de [Localité 3] de ses demandes.

Ce manquement n’étant pas caractérisé, la demande de la Ville de [Localité 3] portant sur le retour à l’habitation des lieux est dépourvue de tout objet, le jugement rendu étant confirmé sur ce point.

Cour d’appel, Paris, Pôle 1, chambre 2, 1 Septembre 2022 n°21/19083

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