Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail d’habitation

Gabriel Neu-Janicki

Liquidation judiciaire du bailleur et résiliation du bail

dimanche 1er novembre 2020, par Gabriel Neu-Janicki

Lorsque le bailleur est mis en liquidation judiciaire, le liquidateur qui entend céder de gré à gré et libre d’occupation le logement donné à bail meublé est tenu de délivrer au locataire un congé pour vendre dans les conditions et formes de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la société est propriétaire de droits et biens immobiliers dépendant d’un ensemble sis à Cannes.

En 2008, dans le cadre de son activité de gestion, d’administration et d’exploitation de cet immeuble, elle a acquis de son associé unique un appartement qu’elle a loué, sous le régime des locations de logement meublé, à l’épouse de cet associé à compter du 1er décembre 2014, pour une durée d’un an, moyennant un loyer mensuel de 1 100 euros, charges incluses.

Ce bail a été reconduit tacitement depuis lors.

Un jugement du tribunal de commerce de Grasse, rendu le 22 février 2017, a étendu à la société la liquidation judiciaire ouverte le 9 novembre 2015 contre une autre société.

Estimant qu’il était nécessaire de procéder à la réalisation d’actifs de la société non grevés de baux manifestement anormaux selon lui, le liquidateur a saisi le juge-commissaire d’une requête tendant à obtenir la résiliation du bail conclu avec la locataire, sur le fondement de l’article L. 641-11-1, IV, du Code de commerce.

Le juge-commissaire ayant accueilli cette demande, la locataire a formé un recours contre son ordonnance et demandé le rejet de la demande de résiliation du liquidateur.

Il résulte de l’article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que lorsque le bailleur entend résilier un bail portant sur un logement meublé relevant des dispositions d’ordre public de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pour vendre le logement donné à bail, il doit, en respectant un délai de préavis de trois mois, délivrer un congé qui, à peine de nullité, doit être motivé par sa décision de vendre le logement.

L’article L. 641-11-1, IV, du Code de commerce n’excluant pas l’application du premier en cas de liquidation judiciaire, il s’ensuit que, lorsque le bailleur est mis en liquidation judiciaire, le liquidateur qui entend céder de gré à gré et libre d’occupation le logement donné à bail est tenu de délivrer au locataire un congé pour vendre, en se conformant aux dispositions du premier texte.

Pour prononcer la résiliation du bail consenti à la locataire par la société débitrice, l’arrêt retient que, les dispositions de l’article L. 641-11-1, IV du Code du commerce étant dérogatoires au droit commun, celles-ci ne peuvent, à défaut de dispositions d’exception expressément mentionnées, céder devant les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 relatives au congé pour vendre. En statuant ainsi, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

Cour de cassation, Chambre commerciale économique et financière, 7 Octobre 2020 n°19-14.388

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