Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail d’habitation

Gabriel Neu-Janicki

Les sous-loyers doivent être reversés au bailleur

dimanche 13 janvier 2019, par Gabriel Neu-Janicki

La Cour d’appel de Paris sanctionne les locataires qui détournent l’utilisation de leur location en les sous-louant en tant que meublés touristiques et notamment en condamnant le locataire à verser au propriétaire les loyers perçus au titre de la sous-location.

En effet, la Cour d’appel a considéré que sont des fruits civils, et à ce titre appartiennent au propriétaire du logement, les sous-loyers perçus illicitement par le locataire principal de la part d’occupants ponctuels des lieux loués dans le cadre d’un meublé touristique clandestin qui a permis un détournement fautif, sans que puisse être invoqué en défense un enrichissement sans cause.

En l’espèce, le 16 avril 1997, la SCI l’Anglais, représentée par Monsieur C X, a donné en location à Monsieur D Z et Madame F G H un appartement moyennant un loyer de 8 000 francs hors charges.

Un mandat de gestion du bien a été confié à la société Foncia Lutece.

Les locataires sont entrés dans les lieux le 1er juin 1997.

Au décès de Monsieur C X, le 22 novembre 2013, son fils, Monsieur Y X est devenu propriétaire de l’appartement.

Le 28 janvier 2014, la société Foncia Lutece a délivré un premier congé-reprise au nom de la SCI 42, rue Galante au bénéfice de Monsieur Y X.

Le 8 avril 2014, un congé pour reprise leur a été signifié au nom et au profit de Monsieur Y X à effet du 31 mai 2015.

Par lettre du 27 mars 2015, le gestionnaire Foncia Lutece a rappelé aux locataires les termes du congé et leur a demandé de fixer un rendez-vous aux fins d’état des lieux.

Mais, par lettre en réponse du 4 mai 2015, le conseil des locataires a invoqué l’irrégularité du congé.

Les locataires se sont maintenus dans les lieux.

Les 10 et 11 juin 2015, la société Foncia Lutece leur a fait délivrer une sommation de délaisser les lieux.

Un état des lieux de sortie a été établi par huissier le 15 décembre 2016.

L’appartement figurait sur le site internet AirBnB depuis août 2012 et avait fait l’objet de sous-locations par les locataires.

En effet, le bailleur est parvenu à obtenir directement auprès d’Airbnb le calendrier des sous-locations illicites à partir duquel il a pu établir que, de 2013 à 2015, ces occupations « touristiques » excédant la période autorisée implicitement de 120 jours par an - par référence à l’obligation d’occuper une résidence principale au moins huit mois par an conformément à la loi ALUR, et depuis peu à la loi ELAN - avaient généré un revenu global de 27 295 €.

Le bailleur revendique alors l’application des articles 546, 547 et 549 du Code Civil.

Pour condamner les preneurs solidairement à payer cette somme au bailleur pour la première fois en cause d’appel avec intérêts capitalisés du jour de la demande, la cour d’appel de Paris adopte le moyen selon lequel « la propriété immobilière donne droit sur tout ce qu’elle produit de sorte que les fruits civils appartiennent au propriétaire par accession »

En effet, la Cour d’appel rappelle que :

  • "le régime des loyers provenant d’une sous-location prohibée n’est pas réglé par le statut des baux d’habitation contrairement à celui des baux commerciaux."
  • les loyers perçus par les appelants au titre de la sous-location sont des fruits civils de la propriété et appartiennent de facto au propriétaire  ;
  • la théorie de l’enrichissement sans cause ne peut pas être opposée ;
  • les locataires ne pouvaient donc valablement payer au bailleur leur loyer avec d’autres fruits civils produits par l’appartement, car les fruits reviennent tous au propriétaire par accession  ;

En conséquence, le détournement fautif au détriment du propriétaire de fruits civils produits par la sous-location de la propriété immobilière, cause nécessairement un préjudice financier à celui-ci.

En conséquence les fruits de la sous-location appartiennent à Monsieur Y X et les appelants ont été solidairement condamnés à rembourser les sommes qu’ils ont perçues à ce titre.

Cour d’appel de Paris, Pôle 4 - chambre 4, 5 juin 2018, n° 16/10684

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