Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail d’habitation

Gabriel Neu-Janicki

La preuve du paiement des loyers incombe au locataire quelque soient les circonstances

samedi 21 février 2015, par Gabriel Neu-Janicki

La Cour de Cassation rappelle une nouvelle fois qu’il appartient au locataire de justifier qu’il s’est libéré du paiement des loyers et non l’inverse. En effet, on voit mal comment le bailleur pourrait rapporter la preuve d’un fait négatif à savoir : la preuve du non paiement.

En droit, celui qui se prétend libéré d’une obligation doit justifier le paiement ou le fait qui produit l’extinction de l’obligation.

Pour rejeter la demande de résiliation d’un bail d’habitation, l’arrêt retient que le montant du loyer est de 500 euros par mois, mais que le bailleur, à qui il incombe de rapporter la preuve de l’inexécution par la locataire des obligations qui lui incombent, n’établit pas que la locataire aurait manqué à son obligation de payer régulièrement le loyer, à défaut de tout décompte ou de production de courriers de réclamation ou de sommations délivrées par huissier de justice.

En statuant ainsi, alors qu’il appartenait à la locataire de justifier qu’elle s’était libérée du paiement des loyers, la cour d’appel a inversé la charge de la preuve et violé l’article 1315 du Code civil.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 10 février 2015, 13-26852

Vos commentaires

  • Le 12 janvier 2016 à 14:00, par Jean-Marie Gouarné

    Bonjour Maître,

    Le fait que la charge de la preuve du paiement du loyer appartient au locataire a été rappelé à plusieurs reprises. Cette preuve est facile à ménager quand il s’agit d’un loyer ordinaire en numéraire : il suffit de payer par chèque, virement ou prélèvement, où à la rigueur en espèces contre quittance.

    Mais le problème est beaucoup plus complexe dans le cas (qui n’est pas si rare que cela) où le loyer est constitué en tout ou en partie par des services rendus en échange du logement (par exemple des travaux d’entretien assurés par le locataire alors qu’ils ne font pas partie des charges locatives, ou encore une aide ménagère assurée au bailleur par le locataire). En cas de litige, le locataire doit-il prouver qu’il a bien rendu les services convenus, et comment ? La question est d’autant plus ardue que souvent ces loyers en nature sont convenus de manière informelle, et ne donnent pas souvent lieu à quittance.

    Ce cas est-il prévu par la jurisprudence... ou est-ce la jungle ? Plus généralement, un loyer en nature est-il "gérable" quand il n’y a pas une confiance totale entre les parties ?

    Merci

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