Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail d’habitation

Gabriel Neu-Janicki

La loi ELAN et les mesures impactant exclusivement la location d’habitation

dimanche 4 novembre 2018, par Gabriel Neu-Janicki

La Loi ELAN a été définitivement adoptée le 16 octobre 2018 et sa promulgation devrait intervenir prochainement. Cette nouvelle loi apporte de nombreuses modifications dont certaines mesures visent exclusivement la gestion et la location d’habitation, et notamment : la résurgence de l’encadrement des loyers, la création du bail mobilité, la remise dématérialisée des diagnostics au locataire, la fin de la mention manuscrite de la caution, la "facilitation" des résiliations et expulsions, la prise en compte des violences familiales, le contrôle plus strict des locations touristiques, l’élargissement du champ des SCI familiales, l’obligation de transmission au syndic des informations relatives à un nouveau locataire.

1- Résurgence de l’encadrement des loyers

La loi Elan réintroduit ce dispositif annulé par deux tribunaux administratifs de Lille et Paris en 2017, dans une nouvelle version dont la faille juridique est comblée. Il pourra être mis en pratique à titre expérimental, pour une durée de 5 ans, dans toute partie de zone tendue selon la volonté de la commune concernée et le constat de tensions locatives. L’encadrement pourra concerner une agglomération, une ou plusieurs villes, ou seulement un quartier.

Les modalités de l’encadrement des loyers ne changent pas par rapport à sa précédente version. Par contre les sanctions de son non respect sont précisées : d’une part le préfet concerné pourra contraindre le bailleur à diminuer le loyer et reverser au locataire le trop perçu et infliger des amendes (5.000€ pour une personne physique et 15.000€ pour une personne morale), et d’autre part le locataire pourra engager une action judiciaire en diminution du loyer.

2- Création du bail mobilité

Un nouveau type de bail est instauré : une location meublée de courte durée à destination de certaines catégories de locataires. Ce bail n’est effet ouvert qu’aux personnes se trouvant dans l’une des situations suivantes :

- être en formation professionnelle ou en contrat d’apprentissage

- suivre des études supérieures

- être engagée en service civique

- subir une mutation ou une mission temporaire dans le cadre de l’activité professionnelle

Durée du bail : la durée du bail mobilité est comprise entre un mois au minimum et 10 mois au maximum, non renouvelables et non reconductibles. En cas de nouveau bail à la suite d’un bail mobilité, ce bail est automatiquement soumis aux dispositions des baux meublés longue durée classiques.

Type de logement : le logement doit comprendre les équipements minimums listés par la loi du 6 juillet 1989, et respecter les critères classiques de décence.

Contenu du bail : le motif de recours au bail mobilité doit figurer dans le bail. Le bail mobilité ne peut prévoir de versement de dépôt de garantie ni de solidarité entre les colocataires ou avec les cautions. Le loyer est fixé librement (hors application d’éventuels encadrement/plafonnement de loyer suivant la zone) et ne peut être révisé durant le bail. Les charges locatives sont fixées par un forfait, qui ne donne pas lieu à régularisation ou complément mais qui ne doit pas être disproportionné par rapport aux charges réelles.

Résiliation : Seul le locataire peut résilier le bail, sous réserve d’un délai de préavis d’un mois.

3- Remise dématérialisée des diagnostics au locataire

En cas d’accord des deux parties (bailleur, locataire), la transmission des diagnostics obligatoires en matière de location ainsi que des documents spécifiques aux locaux en copropriété (extraits du règlement notamment) pourra se faire de manière électronique.

4- Fin de la mention manuscrite de la caution

Si le contrat de cautionnement comportera toujours les mentions d’avertissement et de protection, celles-ci n’auront plus à être recopiées à la main par la personne se portant caution.

5- Facilitation des résiliations et expulsions

Les occupants coupables d’"introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par voies de fait" (squatteurs) ne seront plus protégés par la trêve hivernale, et pourront donc être expulsés également du 1er novembre au 31 mars. La loi Elan facilite également la procédure d’expulsion d’une résidence secondaire pour pallier les difficultés lorsque le logement squatté n’était pas la résidence principale du propriétaire. Le délai de deux mois entre le commandement de payer et la mise en oeuvre de l’expulsion est supprimé.

Également, la loi Elan prévoit que le bail sera résilié de plein droit en cas de condamnation définitive du locataire ou d’un de ses enfants mineurs pour faits relevant de troubles du voisinage ou de trafic de stupéfiants, commis dans le logement loué ou l’immeuble.

6- Prise en compte des violences familiales

Il sera possible pour un locataire sortant de faire immédiatement cesser sa solidarité et celle de sa caution envers le locataire restant, s’il quitte le logement pour des motifs de violences exercées par son partenaire, sur lui-même ou sur un enfant dont il a la charge.

7- Contrôle plus strict des locations touristiques

La loi Elan alourdit les sanctions en cas de location de courte durée ne respectant pas les règles en vigueur dans les grandes agglomérations : amende jusqu’à 5.000€ en cas de non déclaration d’un meublé touristique à la mairie, amende jusqu’à 10.000€ en cas de refus de transmission du décompte des nuités lorsque la mairie en fait la demande, amende jusqu’à 50.000€ envers les plateformes qui publient des annonces illégales (absence de numéro de déclaration du logement, absence de transmission du décompte des nuités louées à la mairie).

8- L’élargissement du champ des SCI familiales

Les SCI seront désormais considérées comme familiales (et bénéficieront ainsi de mesures particulières notamment concernant la durée des baux et les conditions de reprise) lorsqu’elle sont constituées entre époux, partenaires pacsés, concubins notoires (depuis au moins un an) et leurs alliés jusqu’au quatrième degré inclus.

9-Transmission au syndic des informations relatives à un nouveau locataire

Le bailleur ou son mandataire devra transmettre au syndic de l’immeuble dans lequel se situe le bien loué, dans un délai d’un mois à compter de la remise des clefs, les nom, prénoms, numéro de téléphone et adresse email d’un nouveau locataire. Le bailleur devra auparavant avoir recueilli l’accord du locataire pour ce faire (RGPD oblige).

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