Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail d’habitation

Gabriel Neu-Janicki

Enneigement et responsabilité du bailleur

dimanche 13 janvier 2019, par Gabriel Neu-Janicki

L’obligation de sécurité et donc de déneigement qui pèse sur le bailleur n’est qu’une obligation de moyen. Il ne peut se voir demander d’assurer à toute heure du jour et de la nuit, une chaussée et un accès secs, exempts de toute contrainte climatique partout et en tout lieu de la propriété, chacun devant s’adapter aux intempéries épisodiques habituelles pour chaque saison.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. Il lui incombe notamment à ce titre, dans le cadre d’un bail d’habitation d’un appartement au sein d’un immeuble collectif, d’assurer l’entretien des chemins communs d’accès aux entrées de l’immeuble de façon à offrir une sécurité suffisante lors d’une utilisation ordinaire.

L’entretien usuel comprend l’obligation de déneiger, et de prendre toutes mesures nécessaires pour éviter les chutes. L’étendue de cette obligation d’entretien du bailleur s’apprécie in concreto.

Les obligations pesant sur le bailleur ne dispensent toutefois pas pour autant le locataire de prendre les précautions élémentaires pour assurer également sa sécurité.

En l’espèce, il est établi que de fortes chutes de neige ont eu lieu entre le 20 et 23 novembre 2013 dans le département de Haute-Loire et notamment sur la ville d’Yssingeaux.

Il est également établi que Mme Christiane P. a été gravement blessée le 21 novembre 2013, et a subi une opération le 22 novembre 2013 consistant en une vertébroplastie pour une fracture de L1.

Mme P. soutient que le 21 novembre 2013, alors que d’importantes chutes de neige s’étaient produites pendant la nuit et qu’elle traversait à pieds le parking de son immeuble, elle a été victime d’une chute sur le dos en raison du verglas, la contraignant à rester au sol pendant plus d’une heure avant que sa voisine ne vienne la secourir. Elle estime que cette chute a pour origine un manquement du bailleur à son obligation d’entretien et de sécurité.

Le Bailleur avait fait pourtant intervenir à plusieurs reprises une entreprise pour procéder au déneigement des voies d’accès.

Ainsi, il était démontré que le bailleur avait fait preuve de diligence en faisant intervenir à plusieurs reprises une société afin d’assurer les prestations de déneigement.

Il ne saurait être exigé plus du bailleur qui, selon les juges « ne peut se voir demander d’assurer à toute heure du jour et de la nuit, une chaussée et un accès secs, exempts de toute contrainte climatique partout et en tout lieu de la propriété, chacun devant s’adapter aux intempéries épisodiques habituelles pour chaque saison ».

Cour d’appel, Riom, 3e chambre civile et commerciale réunies, 10 Octobre 2018 – n° 17/00830

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