Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail d’habitation

Gabriel Neu-Janicki

Différence de surface et délai de forclusion pour agir

dimanche 4 juillet 2021, par Gabriel Neu-Janicki

Si le locataire n’obtient pas une diminution de loyer, il doit saisir le juge dans un délai de 4 mois à compter de la demande adressée au bailleur à peine de forclusion de son action.

Pour mémoire, l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

« Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté.

A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande. »

En l’espèce, les consorts A. C. ont formé une demande de diminution de loyer par envoi à la SCI L une lettre recommandée en date du 18 août 2017, invoquant une différence de plus d’un vingtième ente la superficie du bien loué mentionnée dans le bail et la superficie réelle habitable.

Le 5 février 2017, ils ont délivré assignation à la SCI et à Mme V. à cette même fin.

Par courrier du 6 septembre 2017, la SCI L, prise en la personne de Mme B. répondait à différentes autres demandes formulées dans le courrier des consorts A. C. du 18 août 2017, portant sur des désordres affectant leur logement, mais ne formulait aucune observation sur le demande de diminution de loyer, se contentant de conseiller aux locataires de donner congé de leur bail pour trouver un autre bien pouvant leur convenir.

Au soutien de leur appel, les consorts A. C. font valoir que la lettre du 6 septembre 2017 de la SCI L’’illet équivaut à une absence de réponse des bailleurs, et d’autre part, est interruptive de prescription, un nouveau délai de deux mois commençant à courir à compter de cette date, expirant le 6 novembre 2017, le délai de quatre mois prescrit par la loi du 6 juillet 1989 expirant le 6 mars 2018.

Or, il convient de relever, comme l’a observé justement le premier juge que la loi du 6 juillet 1989 constitue un texte spécial, dérogeant à la loi générale, et instaurant un délai préfix de forclusion de quatre mois à compter de la première demande de diminution de loyer.

C’est par conséquent par une juste application de la loi que le premier juge a déclaré irrecevable la demande de diminution de loyer formée par les consorts A. C..

Cour d’appel, Bordeaux, 1re chambre civile, 27 Avril 2021 n°19/03446

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