Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail d’habitation

Gabriel Neu-Janicki

Décence du logement : 9m² ou 20m3 il faut choisir...

dimanche 19 avril 2020, par Gabriel Neu-Janicki

Est décent un logement qui dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

Pour mémoire, le bailleur a l’obligation de délivrer un logement «  décent  », les caractéristiques correspondantes étant définies par décret (Loi 89-462 du 6 juillet 1989 article 6).

Ce décret impose notamment des conditions de surface ou de volume minimales (Décret 2002-120 du 30 janvier 2002 article 4).

Il prévoit à ce titre deux conditions alternatives. Le logement doit ainsi disposer :

  • soit d’une pièce principale d’au moins 9 m2 avec une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m  ;
  • soit d’un volume habitable d’au moins 20 m3.

Pour ordonner l’expulsion du locataire, la Cour d’appel retient que le bailleur n’entend pas contester que le logement litigieux ne répond pas aux normes de surface et d’habitabilité prescrites par l’article 4 du décret n° 2002-120 du 30 décembre 2002, que le constat s’impose de ce qu’au plan technique, il est impossible d’y remédier afin de le rendre conforme et qu’il s’ensuit que, par la force de la situation, le bailleur apparaît fondé à obtenir le départ du locataire qui s’obstine à demeurer dans les lieux, à savoir un logement qui ne saurait faire l’objet d’un bail au sens réglementaire, tout en contraignant son bailleur à se trouver en infraction avec la loi.

La Cour de Cassation censure le raisonnement en considérant que la Cour d’appel, pour prononcer l’expulsion, aurait du constater que le logement ne disposait pas d’un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

En d’autres termes, le seul fait que la surface de la pièce principale soit inférieure à 9 m2 ne suffit pas à établir que le logement n’est pas conforme aux caractéristiques d’un logement décent.

Encore faut-il qu’il ait un volume habitable inférieur à 20 m3, ce que la cour d’appel n’a pas vérifié en l’espèce.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 23 Janvier 2020 n° 19-11.349

Vos commentaires

  • Le 24 avril à 16:05, par Nancy Bouché

    Bonjour
    Merci pour cet arrêt (via HCL)
    Dommage que la Cour de cass n’ait pas statué sur le moyen soulevé de la méconnaissance de l’art 1719 du CCivil qui interdit a un bailleur de se prévaloir de la nullité du bail au vu du caractere impropre à l’habitation d’un local pour demander l’expulsion du locataire … Car vraisemblablement, bien qu’on ait pas le descriptif du logement en question, il pouvait être qualifié d’impropre à l’habitation ...
    Nancy Bouché

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