Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail d’habitation

Gabriel Neu-Janicki

Conséquences du non respect du droit de préemption

dimanche 16 décembre 2018, par Gabriel Neu-Janicki

Le non-respect du droit de préemption du locataire n’entraîne que la nullité de la vente et n’ouvre aucun droit de substitution au profit de celui-ci.

En l’espèce, par acte authentique dressé le 23 décembre 2010 par Mme A., Marc B., propriétaire d’une maison d’habitation donnée à bail à M. X., l’a vendue à Mme Y., au prix de 80 000 euros.

M. X., invoquant un congé avec offre de vente reçu le 8 décembre 2010 au prix de 200 000 euros, a assigné Marc B., Mme Y. et Mme A. en annulation de la vente intervenue et en réalisation forcée de la vente à son profit.

La Cour d’appel annule la vente et ordonne la régularisation de la vente au profit de M. X.

La Cour de Cassation censure l’arrêt au motif que le non-respect du droit de préemption du locataire n’entraîne que la nullité de la vente et n’ouvre aucun droit de substitution au profit de celui-ci.

Cette décision semble bien pouvoir s’appliquer à tant au droit de préemption visé à l’article 15 de la loi de 1989 comme celui institué par l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975.

Ces deux droits de préemption sont certes très différents puisque le premier intervient au terme du bail, à l’occasion d’un congé pour vendre notifié au locataire, tandis que le second joue en cours de bail lors de la première vente consécutive à la division de l’immeuble en copropriété.

Il reste que les sanctions applicables sont les mêmes.

Si le droit de péremption est mal purgé, la loi prévoit que la vente est nulle, mais elle n’ouvre aucun droit de substitution au profit du locataire.

Cet arrêt s’inscrit dans le cadre d’une jurisprudence constante (Cass. 3e civ., 15 nov. 2006, n° 04-16.664 ; Cass. 3e civ. 12 avr. 2018, n° 17-11.015).

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 11 octobre 2018 n°16-26.748

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