Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail d’habitation

Gabriel Neu-Janicki

Congé prématuré délivré par l’acquéreur du bien loué

dimanche 27 mai 2018, par Gabriel Neu-Janicki

En application des nouvelles dispositions résultant de la loi du 24 mars 2014, est nul un congé délivré pour le terme du bail alors qu’il reste moins de 3 ans d’occupation au locataire.

Après avoir acheté l’immeuble le 30 décembre 2014, le nouveau bailleur a délivré congé pour vendre le 10 février 2015 pour le 14 octobre 2015.

Le congé a été annulé pour non-respect du délai légal entre l’acquisition de l’immeuble et le congé pour vendre, fixé par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 ayant modifié l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En effet, ces dispositions visent à restreindre les droits pour un bailleur de donner congé pour vendre dans le cas précis où ce bailleur est l’acquéreur du bien loué.

Depuis lors, en cas d’acquisition d’un bien occupé, le bailleur ne peut donner congé immédiatement lorsque le terme du bail en cours intervient moins de 3 ans après la date d’acquisition du bien ; il lui faudra patienter et donner congé pour le terme de la prochaine tacite reconduction.

Ainsi, la nullité du congé a été prononcée et n’a pas été contestée en appel.

C’est en vain que la locataire demande l’allocation de dommages et intérêts en application de l’article 15 IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 .

En effet, le fait d’avoir délivré un congé pour obtenir un meilleur prix à la revente de l’appartement ne constitue pas en soi une fraude, dès lors qu’il consacre l’exercice d’un droit qui est justifié en l’espèce, ainsi que le soutient la société bailleresse, par son activité commerciale qui est d’acheter pour revendre dans un délai limité.

Il ne peut y avoir fraude non plus, ni même faute dolosive à commettre une erreur sur l’application dans le temps de la Loi Alur, qui est tellement complexe qu’elle a donné lieu à avis de la Cour de Cassation pour l’application de l’article 24-V de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 , étant ajouté que cet avis a été suivi d’une nouvelle loi n° 2015-990 du 5 août 2015, qui a notamment précisé l’application dans le temps de l’article 15 en débats.

Cour d’appel, Paris, Pôle 4, chambre 3, 22 Mars 2018 - n° 17/00955

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