Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail d’habitation

Gabriel Neu-Janicki

Congé pour vendre : le point sur des motifs de nullité

dimanche 18 novembre 2018, par Gabriel Neu-Janicki

Le congé pour vente est valide même s’il ne communique pas (1) le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, (2) si le mandataire ne dispose pas d’un pouvoir spécial du bailleur, (3) si l’offre ne précise pas le coût des frais de notaires et (4) enfin si l’offre vise la vente des locaux loués selon le bail liant les parties et dont la locataire a eu de la sorte une connaissance effective.

Le locataire invoquait plusieurs arguments pour tenter d’obtenir la nullité du congé pour vendre :

- le fait que le mandataire du propriétaire ne dispose pas d’un mandat spécial pour délivrer le congé. Or, appliquant la jurisprudence récente de la Cour de cassation de la chambre mixte (Cass. mixte, 24 févr. 2017, n° 15-20.411 ) les juges du fond rappelle que le locataire ne peut se prévaloir de la nullité du congé découlant d’un vice de forme du mandat car l’action est réservée au seul mandant.

- l’absence d’annexion du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division au congé ne peut pas non plus entraîner la nullité du congé (Cass. 3e civ., 17 octobre 2007 n°06-12533).

- l’absence de précision du coût des frais notariés non précisés dans l’offre de vente ne constitue pas non plus un motif de nullité du congé car ils sont tarifés par la loi et qu’il n’est pas nécessaire qu’ils soient indiqués dans l’offre (Cour d’appel, Paris, Pôle 4, chambre 3, 16 Avril 2015 - n° 12/17124).

- la précision de la consistance des lieux : l’offre se contentait de mentionner qu’elle correspondait aux locaux loués selon le bail. La cour d’appel a considéré qu’il n’y avait pas d’imprécision du moment où l’offre doit correspondre exactement à l’objet du bail et qu’elle fait précisément référence à ce bail, le locataire ne pouvait donc se prévaloir d’aucune équivoque ; vivant dans les lieux loués, il est censé savoir à quoi s’en tenir (également en ce sens : Cour d’appel, Lyon, 8e chambre, 16 Mai 2017 n° 16/01097).

Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 11e chambre section B, 13 septembre 2018, n° 16/15795

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