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Bail d’habitation

Gabriel Neu-Janicki

Congé et clause résolutoire : pas besoin de faire de choix

dimanche 11 mars 2018, par Gabriel Neu-Janicki

L’action en résiliation du bail intentée par le bailleur est recevable, même si ce dernier a délivré un congé à la locataire avant de délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire.

La délivrance d’un congé ne fait nullement obstacle à ce que le bailleur demande, avant le terme du bail, à bénéficier de l’acquisition de la clause résolutoire, sanctionnant les manquements du preneur à son obligation essentielle qui est celle de régler les loyers et les charges locatives aux termes convenus.

La délivrance d’un congé et l’action en résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ne sont pas incompatibles, du fait qu’elles ne reposent pas sur les mêmes fondements juridiques et n’ont pas les mêmes effets.

Le bailleur doit être débouté de sa demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire, puisque le commandement de payer est nul.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire doit énoncer de façon précise et détaillée les sommes dues par le locataire au titre des loyers et des charges.

Or, le décompte figurant dans le commandement, en ce qu’il ne distingue pas entre les loyers et les charges locatives, n’est pas libellé de manière suffisamment précise pour permettre à la locataire de vérifier le bien-fondé des sommes qui lui étaient réclamées. Cette imprécision ne saurait être compensée par le fait que des avis d’échéances détaillés aient été adressés à la locataire.

Le bailleur est en revanche bien fondé en sa demande de résiliation judiciaire, pour manquement de la locataire à son obligation de payer le loyer. Lors du départ de la locataire, l’arriéré locatif s’élevait à 51 872 euros.

Cour d’appel, Paris, Pôle 4, chambre 3, 1er Février 2018 - n° 15/24609

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