Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail d’habitation

Gabriel Neu-Janicki

Clause résolutoire et exception d’inexécution

dimanche 5 janvier 2020, par Gabriel Neu-Janicki

L’exception d’inexécution ne peut être invoquée pour justifier du défaut de paiement des loyers et faire obstacle au mécanisme de la clause résolutoire que s’il est justifié du caractère complètement inhabitable du logement.

En l’espèce, le constat d’huissier établi le 28 avril 2017, après l’acquisition de la clause résolutoire, se borne à faire état de la présence d’un fond d’eau stagnant dans la baignoire et de difficultés d’évacuation des WC ainsi que d’une forte odeur d’eaux usées dans la cour, à l’extérieur de la maison, lors de l’évacuation.

Aucun élément n’établit de quelconques odeurs dans la maison. Les premières doléances des preneurs ont été faites deux ans après la conclusion du bail et il est établi, par les attestations des précédents locataires, qu’il n’existait aucun désordre affectant l’écoulement des eaux usées.

La facture de l’entrepreneur intervenu le 27 octobre 2017 pour effectuer la vidange de la fosse septique et le contrôle des canalisations fait état de la présence d’un "élément incompatible dans la fosse" entravant l’écoulement des eaux usées.

Il n’est à cet égard pas justifié ni même allégué par les locataires de l’entretien régulier de la fosse septique qui leur incombait en application des dispositions du décret n° 87-712 du 26 août 1987.

Ces éléments caractérisent la responsabilité des preneurs dans les désordres qu’ils invoquent. N’est dès lors caractérisé aucun manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent.

Le jugement qui a constaté l’acquisition de la clause résolutoire est donc confirmé.

Cour d’appel, Caen, 2e chambre civile et commerciale, 5 Décembre 2019 n° 18/00801

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