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Bail d’habitation

Gabriel Neu-Janicki

Vente et bail d’habitation : validité de l’offre de vente faite à l’occupant non locataire

dimanche 21 novembre 2010, par Gabriel Neu-Janicki

Le caractère inexcusable de l’erreur de droit à l’origine de la notification du droit de préemption est sans incidence sur la validité de l’offre.

En l’espèce, un promoteur ayant acquis un immeuble décide de le revendre par appartements.

À cette occasion, il signifie une offre de vente au visa de l’article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, non pas au locataire en titre, mais à un tiers qui occupe les lieux en vertu d’une clause du bail.

Ce faisant, il se méprend sur la portée du droit de préemption instauré par le texte, qui réserve cette prérogative au locataire (sous réserve qu’il occupe effectivement les lieux, Civ. 3e, 16 avr. 1986, Defrénois 1987. 848, note Vion ; JCP 1987. II. 20742, note Vial-Pedroletti) ou à l’occupant de bonne foi au sens de l’article 4 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, mais non à un tiers occupant.

Celui-ci ayant accepté l’offre, la société bailleresse plaide l’erreur pour s’extraire de la transaction.

Les juges du fond ne le suivent pas, déclarant la vente parfaite au motif qu’en sa qualité de professionnel de l’immobilier, le bailleur a commis une erreur inexcusable.

La solution est censurée par la haute juridiction au visa de l’article 1109 du code civil, au motif que le caractère inexcusable de l’erreur de droit à l’origine de la notification du droit de préemption est sans incidence sur la validité de l’offre.

Ainsi, selon le juge du droit, l’offre de vente n’était pas "sauvable" à raison de l’erreur inexcusable du professionnel, dès lors que cette erreur portait sur la cause même de l’engagement du vendeur.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 20 octobre 2010 n° 09-66113

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