Avocats à la Cour d’appel de Paris

Gabriel Neu-Janicki

Validité du congé pour reprise suivie d’une vente

dimanche 14 décembre 2014, par Gabriel Neu-Janicki

N’est pas frauduleuse la reprise pour habiter non effective suivie d’une vente dès lors que des circonstances postérieures à la délivrance du congé légitiment cette situation.

M. et Mme Z., propriétaires d’un appartement donné à bail à M. X., ont délivré à celui-ci un congé pour reprise à effet du 1er juillet 2007 au profit de leur fille Ericka Z.

M. X. s’étant maintenu dans les lieux à l’issue du préavis, les bailleurs l’ont assigné afin de faire déclarer le congé valable. Mme Alina Y. est intervenue volontairement à l’instance et M. X. a assigné en intervention forcée Mme Ericka Z., la société civile immobilière R.. et M. A., nouveau locataire de l’appartement ;.

Ayant relevé que M. X. s’était maintenu dans les lieux jusqu’au 15 octobre 2009, soit plus de deux ans après la date d’effet du congé, que la situation de Mme Ericka Z., qui avait créé une société dans les Alpes-Maritimes, avait changé et que M. et Mme Z. avaient subi un revers de fortune, caractérisé par la liquidation judiciaire de la société présidée par M. Z., la cour d’appel, qui n’était pas tenue de répondre à des conclusions, relatives aux possibilités de logement de Mme Ericka Z., que ses constatations rendaient inopérantes, a souverainement retenu que la vente intervenue le 20 janvier 2010 n’était pas frauduleuse et en a exactement déduit que le congé était valable.

Une reprise pour habiter suivie d’une vente par les propriétaires des locaux non occupés finalement par la bénéficiaire de la reprise n’est pas forcément frauduleuse.

Tout dépend des circonstances et des raisons justifiant la non occupation et la vente.

Entre le moment où le congé est notifié au locataire et celui où le bénéficiaire est censé s’installer dans les lieux loués, les données peuvent évoluer, surtout lorsqu’un laps de temps important, de surcroît dû à la faute du locataire s’écoule entre ces deux événements.

Une personne qui avait l’intention de venir habiter dans l’appartement repris et qui voit son projet paralysé par le maintien dans les lieux de l’occupant pendant plus de deux ans après le terme du bail peut légitimement reconsidérer ses objectifs et aller s’installer ailleurs.

Quant au propriétaire, dont l’intention véritable s’apprécie au jour de la notification du congé et non postérieurement, il peut aussi être contraint par certains événements et devoir vendre le logement loué.

Rien de tout cela n’est répréhensible et ne justifie l’annulation du congé pour fraude.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 9 septembre 2014 n°13-16691

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