Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail d’habitation

Gabriel Neu-Janicki

Un logement sans chauffage est indécent

lundi 16 juin 2014, par Gabriel Neu-Janicki

La seule alimentation en électricité ne pouvant être considérée comme un équipement ou une installation permettant un chauffage normal, le bailleur qui loue un logement dépourvu d’appareil de chauffage manque à son obligation, qui est d’ordre public, de délivrer un logement décent.

La Cour de cassation conditionne la décence du logement à la présence d’un appareil de chauffage dans les lieux loués et affirme le caractère d’ordre public des normes de décence.

S’appuyant sur la lettre de l’article 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, aux termes de laquelle le logement doit comporter « une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement », un bailleur estimait qu’il n’était pas tenu d’installer les appareils de chauffage eux-mêmes.

Il n’est suivi ni par la cour d’appel ni par le juge du droit, lesquels estiment qu’un logement dépourvu d’un appareil de chauffage est indécent.

Le bailleur a alors tenté de faire valoir qu’une stipulation du bail exonérait le bailleur de fournir un appareil de chauffage, moyennant un loyer réduit. Cette argumentation n’est pas retenue par la Cour de cassation qui, eu égard à l’ordre public qui s’attache au respect des règles de décence, estime que le juge du fond n’était pas tenu de prendre en compte les clauses contractuelles.

Cette solution mérite approbation, le décret de 2002 étant, en tant que texte d’application de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, nécessairement impératif.

Toutefois, l’ordre public qui s’attache à la loi de 1989 étant de protection, il peut y être renoncé postérieurement à la signature du bail (Civ. 3e, 20 mars 1996, n° 94-10.710, Bull. civ. III, n° 73).

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 4 juin 2014 n° 13-17289

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