Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail d’habitation

Gabriel Neu-Janicki

Un local de 8,75 m2 n’est pas impropre à l’habitation

samedi 21 mars 2015, par Gabriel Neu-Janicki

Un local ne peut être qualifié d’impropre par nature à l’habitation, au sens de l’art. L 1331-22 du Code de la santé publique, au seul motif de la méconnaissance de la règle de surface minimale de la pièce principale prescrite par le règlement sanitaire départemental. En l’espèce, un local d’une superficie de 8,75 m2 comprenant, outre une salle d’eau et un coin cuisine, une pièce principale d’une superficie de 6,50 m2 comportant une fenêtre, ne peut être qualifié, en application de ce même article, d’impropre par nature à l’habitation.

Selon les pièces du dossier, M. E a fait l’acquisition, le 18 sept. 2007, d’un studio situé à Rennes, qui appartenait à M. et Mme D et qu’il a ensuite entendu revendre ; toutefois, par un arrêté du 15 mars 2010, le préfet d’Ille-et-Vilaine a déclaré le local impropre par nature à l’habitation et l’a interdit définitivement à cet usage ; M. E a assigné M. et Mme D, la SCP Egu-Hardy, notaire devant qui avait été passé l’acte d’acquisition, ainsi que la société Bretagne Ventes Immobilier (BVI), agent immobilier qui avait négocié ce contrat, devant le TGI de Rennes pour voir prononcer la nullité ou la résolution de la vente ; cette dernière société a appelé en garantie les autres notaires qui avaient concouru à l’acte ; par une ordonnance du 5 janv. 2012, le juge de la mise en état de ce tribunal a sursis à statuer jusqu’à ce que la juridiction administrative se soit prononcée sur la légalité de l’arrêté du 15 mars 2010 et des art. 40-3 et 40-4 du règlement sanitaire départemental d’Ille-et-Vilain ; par un jugement du 20 déc. 2012, le Tribunal administratif de Rennes, saisi par les notaires, a déclaré illégal l’arrêté du 15 mars 2010 et rejeté le surplus de la demande ; que le ministre des affaires sociales et de la santé a relevé appel de ce jugement devant la cour administrative d’appel de Nantes ; en défense à cet appel, par un mémoire enregistré le 12 juill. 2013, la SCP notaire Egu-Hardy a demandé que la question de la conformité aux droits et libertés garantis par la Constitution de l’art. L 1331-22 du Code de la santé publique soit transmise au Conseil d’Etat ; le président de la cour administrative d’appel de Nantes a transmis l’affaire au Conseil d’Etat, en application des art. R 321-1 et R 351-2 du Code de justice administrative.

Le mémoire présenté devant la cour, sur le fondement de l’art. 23-1 de l’ ordonnance n° 58-1067 du 7 nov. 1958 , tendant, en défense à l’appel du ministre, à ce que la question de la conformité aux droits et libertés garantis par la Constitution de l’art. L. 1331-22 du Code de la santé publique soit transmise au Conseil d’Etat, doit être regardé comme tendant à ce que cette question soit renvoyée au Conseil constitutionnel sur le fondement de l’art. 23-5 de l’ordonnance n° 58-1067 du 7 nov. 1958.

L’art. L 1331-22 du Code de la santé publique a pour objet d’interdire la mise à disposition à un tiers, à des fins d’habitation, d’un local qui y est impropre par nature, et non l’occupation d’un tel local par son propriétaire. Si les mesures que le préfet peut prescrire pour assurer l’exécution de sa décision peuvent avoir pour conséquence de faire obstacle à ce que le propriétaire utilise ce local pour son propre logement, ces dispositions, qui n’emportent aucune privation du droit de propriété, apportent à l’exercice de ce droit des restrictions qui sont justifiées par l’intérêt général s’attachant à la protection de la santé et de la sécurité des occupants de locaux impropres à l’habitation et proportionnées à l’objectif poursuivi.

La décision prise par le préfet doit être précédée d’une procédure contradictoire en vertu des dispositions combinées de la loi n° 79-587 du 11 juill. 1979 et de la loi n° 2000-321 du 12 avril 2000. Aucune règle ou principe de valeur constitutionnelle n’imposait de prévoir une procédure consultative préalable. La question soulevée, qui n’est pas nouvelle, ne présente pas un caractère sérieux.

Un local ne peut être qualifié d’impropre par nature à l’habitation, au sens de l’art. L 1331-22 du Code de la santé publique, au seul motif de la méconnaissance de la règle de surface minimale de la pièce principale prescrite par le règlement sanitaire départemental. En l’espèce, un local d’une superficie de 8,75 m2 comprenant, outre une salle d’eau et un coin cuisine, une pièce principale d’une superficie de 6,50 m2 comportant une fenêtre, ne peut être qualifié, en application de ce même article, d’impropre par nature à l’habitation.
Conseil d’Etat, Sous-sect. 1 et 6 réunies, 12 déc. 2013, req. N° 372.156

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