Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail d’habitation

Gabriel Neu-Janicki

Restitution tardive du logement par l’héritier

lundi 21 avril 2014, par Gabriel Neu-Janicki

L’héritier sommé de prendre parti sur l’option successorale est censé avoir accepté la succession faute de réponse dans le délai légal de deux mois. Il en résulte sa condamnation à une indemnité d’occupation pour restitution tardive des lieux.

En effet, lorsqu’un locataire décède et qu’il n’existe aucune des personnes visées par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 susceptible de bénéficier du transfert du bail, ce dernier est résilié de plein droit à la date du décès.

En pratique, le bailleur est souvent confronté à l’inertie des héritiers qui ne libèrent pas les lieux du mobilier successoral empêchant par la même une reprise effective des lieux.

D’où, dans le cas présent, la nécessité d’intenter une action en résiliation du bail qui a permis en exécution de la décision une reprise des lieux plus d’un an après le décès du preneur.

Reste à déterminer si une indemnité d’occupation pouvait être réclamée de la date de résiliation jusqu’à la date de libération effective des lieux au fils du preneur décédé.

La réponse dépend du point de savoir si l’héritier renonce ou pas à la succession car dans le premier cas, comme la renonciation opère rétroactivement, rien ne peut leur être réclamé.

En l’espèce, le tribunal avait prononcé la résiliation mais refusé la demande indemnitaire du bailleur au motif qu’il n’était pas démontré que l’héritier avait accepté purement et simplement la succession de sa mère.

Effectivement, à cette date le fils de la locataire n’avait pas encore pris position sur l’option successorale que lui reconnaît la loi et n’avait pas été sommé de le faire comme le prévoit l’article 771 du Code civil.

Mais suite à deux sommations infructueuses délivrées postérieurement au jugement, le bailleur a obtenu gain de cause en appel, la règle étant qu’ « à défaut d’avoir pris parti à l’expiration du délai de deux mois ou du délai supplémentaire accordé, l’héritier est réputé acceptant pur et simple » (C. civ., art. 772).

Notre Conseil : Dès le décès et la connaissance de l’identité des héritiers, le bailleur doit faire délivrer par huissier la sommation prévue à l’article 772 du Code Civil afin de motiver la restitution rapide du logement si ses derniers ne revendiquent pas le bénéfice du logement. Pour ce faire, les héritiers devraient rapporter la preuve qu’ils ont vécu avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès

Cour d’appel de Paris, 4ème chambre, 21 janv. 2014 n° 12/11853

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