Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail d’habitation

Gabriel Neu-Janicki

Responsabilité du bailleur en cas de trouble causé par un voisin

vendredi 25 septembre 2015, par Gabriel Neu-Janicki

Le bailleur n’est pas tenu, aux termes de l’article 1725 du Code civil, de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs à aucun droit sur la chose louée.

Le copropriétaire, voisin du locataire, est un tiers aux parties au contrat de bail. Le bailleur ne peut être tenu à indemnisation des locataires du fait des troubles occasionnés par les travaux, non votés par la copropriété, entrepris par le propriétaire de l’appartement situé au-dessus de celui qu’ils occupent

Les locataires se sont plaints du bruit (coups de marteau), provenant de l’appartement au-dessus du leur, dont le propriétaire faisait réaliser des travaux portant notamment sur le parquet.

Le copropriétaire, voisin du locataire, est un tiers aux parties au contrat de bail.

Il appartenait aux locataires d’agir directement à l’encontre de ce dernier et de faire une déclaration de sinistre à leur assureur pour la rosace de plafond qui s’est décollée et est tombée.

Dès lors, la bailleresse ne peut être tenue à indemnisation des locataires du fait des troubles occasionnés par les travaux, non votés par la copropriété, entrepris dans l’appartement au-dessus de celui qu’ils occupent.

Au contraire, il apparaît qu’elle a appuyé les démarches de ses locataires pour essayer de trouver une solution de compromis, refusée par les locataires, jusqu’à ce que les locataires décident de se faire justice à eux-mêmes en retenant, sans aucune autorisation de quiconque, la moitié des loyers revenant au bailleur, ce qui a déterminé la bailleresse à adopter une attitude moins conciliante envers eux.

Aucune faute n’est ainsi démontrée à l’encontre de la bailleresse, dont il n’est en rien établi que l’appartement qu’elle louait aux locataires aurait été atteint de vices cachés ni qu’elle aurait connu et dissimulé à ses locataires, lors de la signature du bail, les travaux à effectuer par le propriétaire du dessus et leur caractère prétendument dangereux.

En revanche, les locataires, qui exercent des responsabilités non subalternes, ce qui témoigne de leur aptitude à appréhender les situations complexes, et qui disposent de revenus substantiels, se sont trompés d’adversaire et ont non seulement persisté dans la rétention d’une partie des loyers, malgré les demandes de paiement qui leur étaient adressées tant par la bailleresse que son mandataire, mais n’ont même pas cru devoir conserver ces sommes puisqu’ils sollicitent devant la Cour les plus amples délais pour apurer l’arriéré locatif subsistant.... ils se sont en outre abstenus de comparaître ou de se faire représenter lors de l’audience de jugement, en première instance, pour ensuite tenter de s’opposer à l’exécution provisoire devant le premier président.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il n’y a pas lieu d’accorder les délais sollicités et de suspendre les effets de la clause résolutoire... il ne sera en conséquence pas fait droit davantage à leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Cour d’appel de Paris, Pôle 4, chambre 3, 9 Avril 2015 n° 14/10018

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