Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail d’habitation

Gabriel Neu-Janicki

Requalification du bail, nullité du congé et conséquences

samedi 31 janvier 2015, par Gabriel Neu-Janicki

Cette décision apporte un triple enseignement, d’une part, que l’inventaire ne précisant pas l’existence de meuble ou d’éléments d’équipements entraine la requalification de bail meublé en bail de location nue, d’autre part, qu’un congé pour reprise pour habiter est nul si le motif exact du refus de renouvellement n’apparait pas dans le congé, et enfin, que la nullité du congé n’entraine pas droit à réintégration mais à indemnisation.

Le bail portant sur un studio, qualifié de bail meublé, doit être requalifié en bail d’habitation soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. En effet, l’inventaire ne comporte aucun meuble meublant ni aucun élément d’équipement, à l’exception d’une table, quatre chaises et un canapé, mobilier notoirement insuffisant pour offrir une jouissance normale des locaux prétendument meublés.

La requalification du bail induit le respect de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Si la reprise du logement pour habiter est un motif justifiant le congé, encore faut-il que le motif exact de refus de renouvellement du bail figure dans le congé délivré au locataire.

Or, en l’espèce, le bailleur a délivré congé en mentionnant la dégradation des lieux par le locataire et la volonté du bailleur de reprendre le logement pour son usage personnel.

Les termes de ce congé sont à la fois ambivalents et imprécis, en ce qu’ils apparaissent lier la décision de reprise à la dégradation de l’aspect des locaux, et que la notion d’usage personnel est bien plus large que la notion d’habitation, pouvant évoquer dans ce contexte la lassitude du propriétaire à conserver des locataires négligents, ou son désir de retrouver un usage personnel des lieux à des fins autres que la fixation d’une résidence principale ou sa volonté de reprise au bénéfice de tiers ne correspondant pas aux personnes visées par l’article 15 précité.

Cette imprécision cause nécessairement grief au locataire en ce qu’elle ne lui permet pas de contester utilement les causes du congé qui lui est opposé. Par conséquent, le congé doit être déclaré nul et de nul effet, parce qu’il n’est pas objectivement fondé sur un motif légal et précis de refus de renouvellement du bail.

L’annulation du congé n’entraîne pas droit à réintégration, sauf accord du bailleur, et ne peut se résoudre qu’en dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1147 du Code civil.

Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 11 A, 20 Janvier 2015, n° 2015/ 29, numéro de rôle : 13/09392

Vos commentaires

  • Le 22 juillet 2015 à 18:13, par FAURE CANNELLE

    Bonsoir Maître

    J’ai signé il y a un an jusqu’au 31/07/2015 un bail en meublé. le 24 juin j’ai envoyé une LRAR à mon bailleur lui précisant mon intention de ne pas renouveler le bail. L’adresse du bailleur est une boite postale et son numéro de téléphone celui de son lieu de travail (cabinet dentaire) ce dernier étant injoignable a été retirer la LRAR le 8 juillet et me dit qu’il faut que je paye le loyer jusqu’au 8 aout ?
    De plus le propriétaire m’a fait signer un état des lieux mais ne m’a jamais expédié les DPE et autres constats amiante et plomb...
    Est-ce que dés lors ce bail peut être entaché de nullité ? et qu’elle est la marche à suivre pour faire valoir mes droits et récupérer ma caution ?
    Comment dois-je faire pour rendre les clés le 31 juillet et ne pas a avoir à revenir à TOULOUSE le 8 aout ?

    Merci de votre réponse

    Bien à vous

    CANNELLE FAURE

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