Avocats à la Cour d’appel de Paris

Gabriel Neu-Janicki

Régularité de la vente en bloc et prorogation des baux

dimanche 29 novembre 2015, par Gabriel Neu-Janicki

Est régulière la vente d’un immeuble dans sa totalité et en une seule fois, dès lors que, dans l’acte authentique, l’acquéreur s’est engagé irrévocablement à l’égard de tous les titulaires de baux à usage d’habitation en cours à la date de la vente à proroger leur bail et que la liste des locataires concernés a été régulièrement annexée à cet acte dont elle fait partie intégrante.
En droit,

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 modifié, le propriétaire d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel de plus de cinq logements qui entend le vendre dans sa totalité et en une seule fois doit :

  • soit obtenir de l’acquéreur qu’il s’engage à proroger les baux d’habitation en cours afin de permettre à chaque locataire ou occupant de bonne foi de disposer de son logement pour six ans à compter de la signature de l’acte de vente,
  • soit faire bénéficier les locataires et occupants de bonne foi d’un droit de préemption.

Lorsque c’est la première branche de l’alternative qui est retenue, le texte précise que l’acte authentique de vente doit contenir la « liste des locataires concernés par un engagement de prorogation de bail ».

En l’espèce,

Dans l’arrêt qui aura les honneurs de la publication au bulletin de la Cour de Cassation, une cour d’appel avait annulé la vente en bloc estimant que l’acte authentique ne satisfaisait pas aux exigences du texte, la liste des locataires faisant l’objet d’une simple annexe qui n’avait pas été publiée à la conservation des hypothèques et qui n’énonçait ni l’identité des parties ni celle du notaire et qui, par ailleurs, ne contenait pas la signature des parties.

La haute cour censure cette décision au motif, d’une part, que l’acte authentique comporte l’engagement irrévocable de l’acquéreur de proroger les baux d’habitation et, d’autre part, que la liste des locataires concernés a été régulièrement annexée à l’acte authentique, dont elle fait partie intégrante

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 12 novembre 2015, 14-25129

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