Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail d’habitation

Gabriel Neu-Janicki

Prescription de trois ans de l’action du bailleur professionnel ?

dimanche 19 février 2017, par Gabriel Neu-Janicki

Le bail d’habitation régi par la loi du 6 juillet 1989 obéit à des règles spécifiques exclusives du droit de la consommation, de sorte que la prescription édictée par l’article 7-1 de cette loi est seule applicable à l’action en recouvrement des réparations locatives et des loyers impayés.

En moins de quinze jours, la Cour de cassation a publié sur son site deux arrêts de censure rendus en matière de bail d’habitation au visa du code de la consommation.

Alors que, dans la précédente décision, il était question de la portée d’une clause de solidarité insérée dans le contrat de bail conclu entre un professionnel et un particulier (Civ. 3e,12 janv. 2017, n° 16-10.324), au cas présent, le litige était relatif à la détermination du délai de prescription de l’action intentée par le bailleur, société d’HLM.

Dans cette affaire, alors que le bailleur poursuivait son cocontractant en paiement de réparations locatives et d’un arriéré de loyer, le juge du fond (TI Montargis, 7 sept. 2015) avait déclaré l’action prescrite en application de l’article L. 137-2 du code de la consommation alors applicable (auj., art. L. 218-2), aux termes duquel l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans.

Dans son pourvoi, le bailleur revendiquait l’application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, selon lequel toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Il a obtenu gain de cause devant le juge du droit, qui, par sa décision de censure, qui figurera au Rapport de la Cour, fait application, en l’adaptant, de l’adage specialia generalibus derogant : les règles spécifiques de la loi du 6 juillet 1989 sont exclusives des règles (générales) du droit de la consommation.

S’il en était besoin, cette décision confirme que le logement n’est pas un bien de consommation comme les autres.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 26 janvier 2017 n°15-27580

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