Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail d’habitation

Gabriel Neu-Janicki

Pas de nouveau versement d’un dépôt de garantie à l’acquéreur de l’immeuble loué

samedi 10 mai 2014, par Gabriel Neu-Janicki

L’acquéreur qui se trouve substitué au bailleur initial pour l’intégralité des clauses du contrat de bail et de ses accessoires, ne disposant pas de plus de droits que son vendeur, n’est pas fondé à réclamer au locataire un nouveau dépôt de garantie.

En cas de vente de l’immeuble loué en cours de bail le dépôt de garantie n’est pas transféré au nouvel acquéreur de plein droit. De même, la Cour de cassation a longtemps décidé que l’obligation de restitution est une dette personnelle qui ne se transmet pas propter rem (Civ. 3e, 25 févr. 2004, n° 02-16589,).

Le vendeur reste le seul débiteur de la restitution du dépôt de garantie, même en cas de transfert conventionnel du dépôt de garantie au nouvel acquéreur.

Sans prévoir l’automaticité du transfert du dépôt de garantie du vendeur à l’acquéreur, le législateur a mis fin à cette jurisprudence pour les seuls baux relevant de la loi du 6 juillet 1989 en prévoyant à l’article 22 de cette loi que la restitution incombe au nouveau bailleur. La Cour de cassation n’a pas eu à ce jour à se positionner de nouveau sur cette question s’agissant des baux autres que d’habitation.

En l’espèce, l’acquéreur d’un ensemble immobilier donné à bail à une association entendait obtenir le paiement d’un nouveau dépôt de garantie.

Il est débouté de sa demande tant par les juges du fond que par la Cour de cassation au motif que l’acquéreur qui se trouve substitué au bailleur initial pour l’intégralité des clauses du contrat de bail et de ses accessoires, ne pouvant pas disposer de plus de droits que son vendeur, n’est pas fondé à réclamer au locataire un nouveau dépôt de garantie.

Cette solution se justifie parfaitement en droit. Le nouveau bailleur ne peut exiger du locataire qu’il exécute de nouveau une obligation à laquelle il a déjà satisfait auprès de l’ancien bailleur.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 26 mars 2014 n°13-10698

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