Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail d’habitation

Gabriel Neu-Janicki

Nullité du congé pour vente pour imprécision dans la désignation des biens

dimanche 26 janvier 2014, par Gabriel Neu-Janicki

Doit être annulé, un congé pour vente dont l’offre ne reprend pas tous les locaux loués y compris s’il s’agit de WC parties communes de l’immeuble.

En l’espèce, le congé pour vendre délivré en application de l’article 15, II, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 a nénamoins été annulé en raison de son imprécision.

Le contrat de bail portait notamment sur les "WC de services communs sur le palier". Or, le bailleur avait cru ne pas devoir préciser le sort de ce local puisqu’étant une partie commune, il était nécessairement exclu de l’offre de vente.

Le bailleur estimait que le locataire ne pouvait pas ne pas se méprendre sur la consistance du lot proposé à la vente et ignorer l’étendue de ces droits sur les parties communes.

Insensible à cette argumentation, la Cour de cassation sanctionne cette carence au motif que l’offre de vente ainsi émise ne correspondait pas aux locaux loués.

La Cour de cassation ne fait que rappeler sa jurisprudence selon laquelle l’offre de vente comprise dans le congé pour vendre ne peut porter que sur les locaux loués, sans en ajouter ni en omettre (Civ. 3e, 21 juin 2000, n° 98-14.043 ; Civ. 3e 18 févr. 2009, n° 08-11.615). Il en résulte que l’offre de vente doit porter sur les locaux qui sont l’objet du bail. Elle ne tolère qu’une exception : en cas d’indivisibilité de l’immeuble vendu (Civ. 3e, 24 nov. 2004, AJDI 2005. 568, obs. L. Ascensi ).

Il faut donc recommander au bailleur, non seulement de veiller à ce que l’offre de vente porte exactement sur les locaux loués, mais également de soigner la description des locaux loués lors de la signature du contrat de bail. Cette précaution permet de se prémunir d’éventuels contentieux à l’issue du bail si le bailleur souhaite vendre le bien, mais également en cours de bail pour éviter des discussion quant à l’objet du droit de jouissance du locataire ou de l’étendue de son obligation d’entretien ou aux charges. À ces différents égards, l’inclusion ou l’omission de locaux accessoires n’est pas sans importance.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 11 décembre 2013 n°12-13441

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