Avocats à la Cour d’appel de Paris

Gabriel Neu-Janicki

Mode de répartition des charges locatives et régularisation tardives

dimanche 29 novembre 2015, par Gabriel Neu-Janicki

Faute de communication du mode de répartition des charges entre les locataires, le refus de l’un d’entre eux de payer les charges exigées n’est pas fautif. L’absence de régularisation annuelle des charges n’est pas sanctionnée par la loi.

En cas de provision sur charges, le bailleur doit effectuer une régularisation annuelle.

La régularisation tardive n’est en principe pas répréhensible, faute de sanction prévue par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, comme le rappelle cette décision.

Les juges se réservent néanmoins la possibilité lorsque la situation révèle un comportement particulièrement déloyal du bailleur, de le condamner à des dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1134 du Code civil (Cass. 3e civ., 21 mars 2012 : Rev. loyers 2012, p. 217, note Humblot-Catheland) ou pour négligence fautive.

C’est le cas lorsque, en réclamant tardivement la régularisation, le propriétaire a maintenu le locataire dans l’illusion d’un montant de charges bien inférieur à ce qui lui a été réclamé soudainement quelques années plus tard, ce qui lui occasionne un préjudice résultant de l’impossibilité de budgétiser les sommes dues (CA Paris, 19 oct. 2011, n° 10/04543).

En dehors de ces circonstances, le bailleur conserve le droit d’effectuer une régularisation et de réclamer les éventuels arriérés de charges sur une période de cinq années s’agissant du droit antérieur à la loi du 24 mars 2014. La prescription a depuis lors été réduite à trois ans.

Encore faut-il que ces arriérés réclamés au locataire soient justifiés.

À défaut de justificatifs, le preneur est en droit de réclamer restitution de provisions payées pour défaut de cause (Cass. 3e civ., 5 nov. 2014, n° 13-24.451).

Il est également en droit de ne pas payer les provisions réclamées par le bailleur dans le commandement de payer et de s’opposer à sa demande de résiliation du bail.

C’est ce qui résulte de cette décision où le bailleur n’avait pas communiqué avant délivrance du commandement de payer le mode de répartition des charges entre locataires, comme l’exige l’article 23 de la loi.

S’agissant d’un immeuble non soumis au statut de la copropriété, le propriétaire avait retenu comme critère de répartition celui de la surface de chacun des appartements, mais le locataire n’en avait pas eu connaissance malgré sa demande au moment de l’envoi du commandement de payer.

Faute de pouvoir vérifier la réalité du montant réclamé, il était légitime qu’il refuse de payer... dans un premier temps. En revanche, une fois les justificatifs produits, même à l’audience (Cass. 3e civ., 18 févr. 2003 : Rev. Administrer juin 2004, p. 41, note C. Beddeleem), le locataire doit payer les sommes réclamées.

Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 11e ch., sect. B, 17 septembre 2015, n° 14/11824

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