Logement inférieur à 9m² et suspension du paiement des loyers

Dans le cadre d’un bail d’habitation, le bailleur supporte une obligation de délivrer un logement décent à son locataire. Ainsi, le bailleur, manque à son obligation s’il met à la disposition du locataire un logement d’une surface inférieure à 9 m2, ce qui justifie la suspension du paiement des loyers.

Dans le cadre d’une procédure en acquisition de la clause résolutoire et en expulsion, le locataire d’un appartement meublé demanda, à titre reconventionnel, des dommages-intérêts, le remboursement des loyers versés et son relogement par le bailleur du fait de la non-conformité de l’appartement loué aux critères de décence.

La cour d’appel rejeta la demande du bailleur et le condamna à restituer la totalité des loyers perçus au motif que la superficie du local était inférieure aux 9 m2 requis par le règlement sanitaire départemental des Hauts-de-Seine.

L’arrêt est partiellement cassé par la troisième chambre civile au visa de l’article 455 du code de procédure civile pour absence de réponse à une partie des conclusions du demandeur. Les moyens relatifs à la qualification de logement indécent et à la suspension du paiement des loyers sont quant à eux rejetés.

D’une part, la Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir appliqué le règlement sanitaire départemental au terme duquel tout logement doit comprendre une pièce d’au moins 9 m2. Le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, pris pour l’application de la loi SRU du 13 décembre 2000, prévoit pourtant quant à lui une alternative : la pièce principale doit être soit d’une surface habitable au moins égale à 9 m2 et d’une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m, soit d’un volume habitable au moins égal à 20 m3 (Décr. n° 2002-120, 30 janv. 2002, art. 4).

Or en l’espèce, si la surface n’était que de 8,7 m2, le bailleur soutenait que le volume était bien supérieur à 20 m3.

Toutefois, la Cour de cassation précise que les dispositions du règlement sanitaire priment sur ce décret dès lors qu’il ne les a pas abrogées et qu’elles sont plus rigoureuses que lui.

D’autre part, la cour d’appel a souverainement retenu que de tels manquements du bailleur à ses obligations autorisaient le locataire à suspendre le paiement des loyers.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 17 décembre 2015 n°14-22754