Les inconvénients d’un bail d’habitation verbal

En l’absence de contrat de location écrit, le loyer n’a pu varier en application d’une clause d’indexation et le bailleur ne peut invoquer une clause pénale pour demander la fixation de l’indemnité d’occupation au double du montant du loyer.

Alors même que la loi du 6 juillet 1989, comme les lois qui l’ont précédée, impose que le bail d’habitation soit écrit, il existe toujours des baux verbaux dont le présent arrêt révèle un certain nombre d’inconvénients.

En l’espèce, une relation locative verbale a été nouée en 1993.

Ce bail, plusieurs fois reconduit depuis, a donné lieu à un contentieux portant à la fois sur la validité d’un congé pour reprise délivré avant que la loi du 24 mars 2014 ne vienne durcir les règles au profit du locataire, et sur le règlement de compte entre les parties.

Le congé ayant été, à juste titre, validé, le locataire réclamait au bailleur un montant de loyers correspondant aux indexations pratiquées depuis des années.

Le preneur avait payé sans contestation ces augmentations de loyer alors même que l’indexation annuelle d’un loyer suppose une clause expresse du bail.

Le fait que le preneur ait payé sans contestation pendant des années est sans conséquence.

Les tribunaux ont également refusé au bailleur le droit de demander l’application d’une clause résolutoire nécessairement absente en présence d’un bail verbal (Cass. 3e civ., 23 sept. 2014, n° 13-15.713).

Dans cet arrêt, c’est une clause pénale qu’espérait faire jouer le bailleur afin d’appliquer des pénalités de retard aux impayés de loyer. En vain, bien évidemment.

Il faut remarquer qu’avant comme après la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 qui exige désormais le respect d’un bail type, l’irrégularité formelle n’est pas sanctionnée par la loi, autrement que par une obligation de mise en conformité.

Pour autant, au-delà de ce que prévoit l’article 3 de la loi de 1989, cette décision révèle que le bail verbal ne présente en réalité que des inconvénients pour le bailleur : ni indexation, ni clause résolutoire, ni clause pénale, sans compter les difficultés probatoires générées par l’absence d’écrit.

Cour d’appel de Paris, 4e chambre, 28 mars 2017 n° 16/11890