Avocats à la Cour d’appel de Paris

Gabriel Neu-Janicki

Incendie : fondement de la responsabilité du locataire à l’égard d’un tiers

dimanche 21 février 2016, par Gabriel Neu-Janicki

Lorsqu’un incendie a pris naissance dans un appartement donné à bail, le locataire n’est responsable des frais de relogement des occupants d’un immeuble voisin, tiers au contrat de location, qu’en cas de démonstration de l’existence d’une faute qui lui est imputable.

En matière d’incendie qui s’est déclaré dans les lieux loués, le code civil soumet le locataire à deux régimes de responsabilité distincts, selon que la victime se situe dans ou hors le cadre des rapports locatifs.

Le locataire engage sa responsabilité vis-à-vis du bailleur sur le fondement des articles 1733 et 1384, alinéa 2, du code civil,

A l’égard des tiers, il ne verra sa responsabilité engagée que sur le terrain de la responsabilité délictuelle, qui nécessite que sa faute soit établie.

En l’espèce, le bailleur d’un appartement ravagé par un incendie pour une raison inconnue s’était retourné contre son locataire (et son assureur) sur le fondement du régime de la responsabilité sans faute édicté par l’article 1733 précité afin d’obtenir remboursement des frais de relogement dont il avait dû s’acquitter, d’une part, à l’égard de plusieurs autres de ses locataires et, d’autre part, envers des occupants d’un immeuble voisin dont il n’était pas le bailleur.

En appel, le bailleur a obtenu la condamnation du locataire à dédommager ses autres locataires contraints de se reloger mais a été débouté de sa demande visant les autres occupants, au motif qu’il s’agit de tiers au contrat de location et qu’à leur égard, il aurait dû, en application de l’article 1384, alinéa 2, du code civil, démontrer l’existence d’une faute imputable au preneur.

Devant le juge du droit, le bailleur a fait valoir que le locataire répond à l’égard de son bailleur des conséquences de l’incendie et que cette réparation doit être intégrale.

La Cour de cassation rejette sa demande relevant la qualité de tiers des occupants de l’immeuble voisin et se retranchant derrière le pouvoir souverain des juges du fond qui ont estimé que le bailleur avait échoué à établir l’existence d’une faute imputable au locataire.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 28 janvier 2016 n°14-28812

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