Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail d’habitation

Gabriel Neu-Janicki

Départ d’un colocataire - sort du loyer durant le préavis

jeudi 5 novembre 2009, par Gabriel Neu-Janicki

En l’absence de clause de solidarité, les praticiens s’interrogeaint sur le sort des loyers et charges échus durant la période de préavis lorsque le colocataire quittait les lieux après avoir donné congé seul .

La Cour de Cassation rappelle à juste titre que le colocataire n’est pas tenu du paiement des loyers dans cette hypothèse.

En l’espèce, à la suite de la rupture survenue entre deux concubins, l’un quitta le logement loué en commun, donnant congé en son nom propre, tandis que l’autre demeurait en place. Un impayé survint au cours du délai de préavis, ce qui détermina le bailleur (une société HLM) à assigner le colocataire sortant en règlement d’une partie des loyers échus durant cette période.

Les juges du fond rejetèrent cette demande au motif qu’en dépit du congé délivré, le bail demeurait en cours entre le bailleur et le colocataire resté en place.

Le pourvoi critiquait cette position, soutenant qu’aux termes de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le colocataire sortant restait tenu des loyers échus durant le délai de préavis, peu important que le bail se poursuive avec le colocataire resté dans les lieux.

Cette critique est rejetée par la Cour de cassation : en l’absence de solidarité conventionnellement stipulée, le colocataire qui a délivré seul congé n’est pas tenu des loyers et charges échus durant le préavis, dès lors que, du fait du maintien de l’autre colocataire, le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

La solution combine les règles de la résiliation du bail par un copreneur avec celles de l’article 15-I, alinéa 3, de la loi du 6 juillet 1989.

On sait, en effet, que, sauf convention expresse, le congé donné par l’un des copreneurs agissant seul ne met pas fin au contrat à l’égard des autres. Le bail se poursuit donc avec les copreneurs restant, dans les mêmes conditions.

Quelles sont alors les obligations pécuniaires du copreneur auteur du congé durant le préavis ? La réponse tient dans l’article 15-I, alinéa 3, de la loi du 6 juillet 1989, qui dispose que le locataire "est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur". Or, dans le cas où le bail est consenti à plusieurs preneurs - et l’article 15, qui ne distingue pas, doit s’appliquer à cette situation -, il existe forcément, dans la personne de celui d’entre eux qui se maintient dans les lieux, un autre locataire qui occupe le logement avec l’accord du bailleur. De ce fait, le copreneur sortant échappe au paiement des loyers et charges échus pendant le préavis.

Attention tout de même, s’il existe une clause de solidarité dans le bail. Dans ce cas, le copreneur sortant, qui en a pris l’engagement, doit logiquement rester tenu jusqu’à la fin du contrat à son égard, c’est-à-dire jusqu’à l’expiration du préavis.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile 28 octobre 2009 n° 08-17209

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