Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail d’habitation

Gabriel Neu-Janicki

Dégradations des lieux par des squatters et responsabilité du locataire

lundi 28 mars 2016, par Gabriel Neu-Janicki

Le fait de squatters n’est pas exonératoire dès lors que le locataire a commis une faute en quittant les lieux définitivement sans en informer le bailleur, ni donner congé et restituer les clefs.

En l’espèce, par acte du 19 juin 1985, Mme X., aux droits de laquelle se trouve M. Y., a donné à bail à Mme Z. une maison à usage d’habitation à compter du 1er juin 1985

Les lieux ont été occupés par Mme A., fille de Mme Z.

Le 9 janvier 2012 M. Y. a fait délivrer, à Mmes Z. et A. un commandement de payer une certaine somme au titre des loyers impayés visant la clause résolutoire du bail puis, le 21 mai 2012, les a assignées en constatation de la résiliation du bail et paiement de certaines sommes au titre des loyers impayés, réparations locatives et dommages-intérêts.

Mais sur le second moyen :

Vu l’article 7 c de la loi du 6 juillet 1989 ;

Pour limiter la condamnation de Mme A. à une certaine somme au titre des réparations locatives et dégradations, l’arrêt relève que, le 27 mars 2012, Mme A., qui résidait à Valenciennes depuis quelques mois, a déposé une plainte pour l’incendie de son véhicule, que, le 20 avril 2012, M. Y. a lui-même déposé une plainte après avoir constaté que la porte d’accès à l’immeuble était ouverte, que les portes étaient dégradées et les vitres cassées et qu’il en déduit que Mme A. démontre que les dégradations constatées sont le fait de tiers qui se sont introduits dans le logement, alors que, si elle n’habitait pas les lieux, sa famille en assurait la surveillance.

Or, en statuant ainsi, sans rechercher si en quittant les lieux définitivement sans en informer le bailleur, ni donner congé et restituer les clefs, Mme A. n’avait pas commis une faute engageant sa responsabilité à l’égard de M. Y., la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ;

Par ces motifs :

En l’espèce, le locataire était donc encore locataire au moment où les lieux avaient subi des dégradations de la part de squatters.

Pour néanmoins limiter sa responsabilité, la cour d’appel avait fait jouer l’article 7c) de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose que le locataire n’a pas à répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat si elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans les lieux.

Mais il n’en demeure pas moins que tant que le bail n’a pas juridiquement pris fin, le locataire reste gardien du bien loué et tenu à ce titre d’un minimum de présence et de surveillance. Le constat d’un local vacant, abandonné de ses occupants ne peut que faciliter l’intrusion de tiers. C’est ce comportement fautif du locataire à l’égard du propriétaire – lequel, faute d’information sur le départ du locataire, n’avait pas pu procéder, lui-même, par les moyens appropriés à la surveillance du local inoccupé – qui justifie la cassation de l’arrêt.

Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 14 janvier 2016 n°14-20500

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