Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail d’habitation

Gabriel Neu-Janicki

De la faculté de donner congé à un locataire HLM

mardi 12 juillet 2011, par Gabriel Neu-Janicki

Aucun texte n’interdit au bailleur HLM de délivrer congé en application du code civil et de la loi de 1948, spécialement lorsque le preneur dispose d’un vaste pavillon lui appartenant dans la commune.

Si, en application de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur HLM ne saurait délivrer congé à son cocontractant sur le fondement de l’article 15 du même texte , il lui est toutefois possible de mettre fin au bail, soit en usant de la voie judiciaire, soit en lui délivrant un congé de droit commun.

Par "droit commun", il faut ici entendre les règles du code civil, et notamment celles de l’article 1736 relatif au congé, ainsi que l’article 10 de la loi du 1er septembre 1948 fixant les limites au droit au maintien dans les lieux, applicable au secteur HLM en vertu de l’article L. 442-6 du code de la construction et de l’habitation.

Ainsi, en dépit de la durée indéterminée qui caractérise les baux HLM (en raison, précisément, de ce droit au maintien dans les lieux), ils n’échappent pas à la prohibition de la perpétuité jugée avec constance au visa de l’article 1709 du code civil (V. par ex. Civ. 7 mai 1951, Bull. civ. I, n° 136 ; Civ. 3e, 10 mars 2010, Bull. civ. III, n° 56).

Dans l’arrêt de rejet rapporté, conformément à l’article 10, 9° de la loi de 1948, un office public départemental de l’habitat avait délivré congé à un preneur, motif pris qu’il bénéficiait, dans la même commune, d’un pavillon dont il était propriétaire.

On rappellera qu’il s’évince de ce texte que le droit au maintien dans les lieux du locataire tombe lorsque celui-ci dispose (ou peut recouvrer, en exerçant son droit de reprise) un autre local répondant à ses besoins et à ceux des personnes de sa famille ou à sa charge vivant habituellement avec lui depuis plus de six mois.

Le congé était d’autant moins contestable que le pavillon, édifié sur trois niveaux était vaste et que, s’il était partiellement occupé par les enfants du preneur, ce n’était pas en vertu d’un contrat de location.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 16 juin 2011 n° 10-18814

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