Avocats à la Cour d’appel de Paris

Gabriel Neu-Janicki

Congé pour vente de plus de dix logements

lundi 6 février 2012, par Gabriel Neu-Janicki

Le seul fait pour le locataire d’avoir sollicité que le bail fût prorogé à compter de la date prévue pour son terme en application de l’article 11-1 de la loi n° 89-689 du 6 juillet 1989 ne peut faire obstacle à la recevabilité de sa demande tendant à faire constater que l’offre de vente et le congé délivrés étaient nuls.

Dans le cadre de la mise en vente par lots de plus de dix logements dans un même immeuble, un bailleur a, conformément aux accords collectifs des 9 juin 1998 et 16 mars 2005 rendus obligatoires par décrets, offert au locataire la possibilité d’acquérir son logement en application de l’article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975.

Plusieurs mois plus tard, alors que la fin du bail se profilait, il lui a notifié un congé pour vendre au visa de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.

Le jour du terme du contrat, le locataire a demandé à bénéficier des dispositions de l’article 11-1, alinéa 1er, in fine, de la loi de 1989, dans sa rédaction issue de la loi "Aurillac"n° 2006-685 du 13 juin 2006, lui permettant de rester dans les lieux"pendant une durée de deux ans à compter de la notification du congé pour vente".

Le locataire s’étant maintenu au-delà de l’échéance de ce délai de deux ans, le bailleur l’a assigné en validation du congé et en expulsion.

Reconventionnellement, le preneur a soulevé la nullité de l’offre de vente et du congé, en raison du non-respect des exigences des accords collectifs de 1998 et 2005.

Selon l’arrêt d’appel, le preneur reprochait au bailleur le non-respect de son obligation d’information devant accompagner son offre de vente (violation des art. 2.2 des accords collectifs).

Le locataire ayant obtenu gain de cause en appel, le bailleur a soutenu, devant le juge du droit, que le fait, pour le locataire, d’avoir invoqué les dispositions de l’article 11-1 de la loi de 1989 lui permettant d’obtenir la reconduction du bail, valait renonciation de sa part à invoquer la nullité du congé pour vendre (il en appelait notamment au respect des dispositions de l’article 6-1 de la Convention EDH, relatives au droit à un procès équitable).

Il est débouté, les hauts magistrats approuvant le juge du fond d’avoir estimé ("à bon droit") que le fait de solliciter l’application de l’article 11-1 ne pouvait s’analyser en une renonciation à invoquer la nullité de l’offre de vente et du congé, faute d’être certaine, expresse et non équivoque.

Concernant les congés-vente de plus de dix logements, V. aussi Civ. 3e, 18 janv. 2012 n° 11-30003.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 18 janvier 2012 n° 11-10389

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