Avocats à la Cour d’appel de Paris

Gabriel Neu-Janicki

Congé pour vendre : régime de la nullité de l’acception et réalisation tardive de la vente

samedi 31 janvier 2015, par Gabriel Neu-Janicki

Seul le bailleur, et non le tiers acquéreur lésé, peut se prévaloir de la nullité de la réalisation tardive de la vente suite à l’acception par le locataire de l’offre de vente qu’édicte l’article 15 II, alinéa 5, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Le notaire qui instrumente l’acte de vente requis par le bailleur après l’expiration du délai que sanctionne cette nullité relative ne commet pas de faute envers les bénéficiaires d’une promesse de vente évincés par l’exercice du droit de préemption du locataire.

Fait assez exceptionnel, la haute juridiction a eu à se prononcer sur une situation ou le tiers acquéreur ayant bénéficié d’une promesse de vente sur un bien préempté par un locataire introduit une action pour demander la nullité de la vente en raison du dépassement du délai de quatre mois accordé au locataire pour obtenir son financement et réaliser la vente.

En l’espèce, un congé pour vendre avait été délivré à un locataire sans que ce dernier n’exerce son droit de préemption.

Par la suite, le bailleur avait consenti une promesse de vente à des tiers à un prix plus avantageux que celui mentionné dans le congé.

En application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 qui accorde dans ce cas un droit de préemption subsidiaire au locataire, le notaire avait notifié une nouvelle offre à ce dernier, qui l’avait cette fois acceptée.

Conformément à la loi, le locataire, qui avait notifié son intention de recourir à un prêt, bénéficiait d’un délai de quatre mois pour réaliser la vente à peine de nullité de plein droit de l’acceptation.

Mais, dans les faits, la vente avait été instrumentée alors que ce délai était expiré. Invoquant une fraude à leurs droits, les bénéficiaires de la promesse de vente évincés avaient alors assigné le notaire en dommages et intérêts.

Ces derniers se prévalaient de la lettre de l’article 15 II qui précise que l’expiration du délai prévu pour la réalisation de la vente rend l’acception du locataire nulle de plein droit. Selon eux, une fois le terme échu, la nullité devait s’appliquer automatiquement.

Dès lors, la condition suspensive au terme de laquelle la vente était conclue sous la condition du non-exercice du droit de préemption du locataire se trouvait réalisée. Le notaire, qui ne l’ignorait pas, aurait dû, d’après le tiers acquéreur, refuser de concourir à l’acte de vente qui méconnaissait leurs droits.

S’agissant de la nullité de l’acceptation, la cour d’appel avait estimé que seul le vendeur pouvait s’en prévaloir car cette sanction a vocation à le protéger contre les atermoiements du locataire en lui permettant de retrouver sa liberté de vendre à un tiers passé le délai.

Cette distinction est faite par la Cour de cassation qui retient que seul le bailleur pouvait se prévaloir de la nullité de l’acception de l’offre de vente. Elle en déduit que le notaire qui instrumente l’acte de vente requis par le bailleur après l’expiration du délai que sanctionne cette nullité relative ne commet pas de faute envers les bénéficiaires d’une promesse de vente évincés par l’exercice du droit de préemption du locataire.

Cour de Cassation, 1ère Chambre Civile, 15 janvier 2015 n° 14-11019

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