Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail d’habitation

Gabriel Neu-Janicki

Congé pour vendre et mauvaise foi du locataire

lundi 24 octobre 2011, par Gabriel Neu-Janicki

Quel bailleur n’a pas été confronté à un locataire qui suite à la délivrance d’un congé pour vendre s’engage à acheter mais en raison de la mauvaise foi du locataire reçoit un refus de la banque pour le financement de l’acquisition et doit relancer le processus de vente. Exite-t-il un moyen d’obtenir réparation du préjudice subit ?

Ayant retenu qu’en ce qui concerne le prix excessif du bien, le preneur ne produisait aucun élément permettant de retenir un prix abusif et qu’il ne pouvait davantage reprocher aux propriétaires de ne pas avoir recherché d’acquéreurs dans la mesure où le congé délivré valait vente et qu’il avait fait connaître sa volonté d’acquérir, la cour a légalement justifié sa décision de ce chef.

Les propriétaires d’un appartement ont délivré au preneur à bail, le 30 janvier 2008, un congé avec offre de vente pour le 31 juillet 2008. La locataire a, le 28 mars 2008, accepté l’offre en annonçant son intention de recourir à un prêt. La vente ne s’étant pas réalisée, les bailleurs ont assigné la locataire aux fins de faire déclarer le congé valable.

Pour condamner la locataire à des dommages-intérêts, l’arrêt attaqué retient que le comportement de la locataire qui a accepté l’offre d’achat tout en sachant qu’elle n’obtiendrait pas un prêt de la totalité du prix d’acquisition et des frais de mutation puis qui s’est abstenue par la suite d’entreprendre des démarches sérieuses auprès des établissements bancaires pour parvenir à la vente et tout fait pour reporter la signature de l’acte, ce qui est de nature à mettre en cause sa réelle volonté d’acquérir, est manifestement fautif et a causé un préjudice certain aux bailleurs.

En statuant ainsi, alors que l’acceptation par le locataire qui annonce son intention de recourir à un prêt est subordonnée à l’obtention du prêt, le délai dont il dispose pour réaliser la vente étant porté à quatre mois, et que si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire déchu de plein droit de tout titre d’occupation, peu important la cause de la non-obtention du prêt, la cour d’appel, qui a constaté que, le 30 juillet 2008, soit à une date à laquelle le bail était toujours en cours sans avoir été prorogé, la locataire avait fait savoir aux bailleurs ainsi qu’au notaire qu’elle avait reçu un refus de prêt, s’est déterminée par des motifs insuffisants à caractériser l’existence d’un comportement fautif et n’a pas donné de base légale à sa décision de ce chef au regard de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 2274 du Code civil.

Ce n’est pas encore dans cette affaire que le locataire qui connait et use le système sera sanctionné.

Cour de cassation, 3ème Chambre Civile, 27 septembre 2011 n°10-10200

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