Avocats à la Cour d’appel de Paris

Gabriel Neu-Janicki

Congé pour reprise pour habiter et cause légitime de non occupation

dimanche 11 décembre 2016, par Gabriel Neu-Janicki

Le défaut d’occupation des lieux par le bénéficiaire de la reprise peut être justifié par l’existence d’une cause légitime constitué par l’occupation par les locataires au-delà du terme du bail d’habitation.

Il arrive que le bénéficiaire d’une reprise pour habiter tarde à venir s’installer dans les lieux repris suite au départ du locataire, ou ne s’y installe finalement pas.

Pour autant, ce défaut de reprise effective n’est pas nécessairement fautif, voire frauduleux et, en réalité, tout dépend des circonstances.

Ce qui est sûr, c’est que l’intention réelle du propriétaire s’apprécie à la date de la notification du congé.

S’il s’avère que son intention était bien à ce moment-là d’effectuer une reprise pour habiter et que ce sont des circonstances postérieures indépendantes de sa volonté qui ont empêché la réalisation de ce projet, il ne peut lui en être tenu grief.

En l’espèce, le fils du propriétaire revenu des États-Unis n’a pu occuper les lieux en raison du refus des locataires de les quitter au terme du bail.

D’où la location d’appartements par le bénéficiaire dans l’attente de la libération des lieux et, ne l’espérant plus, son choix final d’acheter une maison.

Il y avait là une cause légitime de non-occupation que la cour d’appel a cependant refusé de prendre en compte en considérant qu’elle n’était pas constitutive d’un cas de force majeure.

Toutefois, la Cour de Cassation a censuré la décision en considérant que le défaut d’occupation des lieux par le bénéficiaire de la reprise peut être justifié par l’existence d’une cause légitime ayant empêché l’occupation prévue et notamment le maintien dans les lieux des locataires au-delà du terme du congé.

Cela fait pourtant un certain temps que la jurisprudence fait preuve de souplesse en n’exigeant plus que le défaut d’occupation soit dû à un événement présentant les caractéristiques de la force majeure (Cass. 3e civ., 19 avr. 2000, n° 98-21124 – Cass.3e civ., 13 juill. 2005, n° 04-12577).

Elle se contente d’une « cause légitime », telle la détérioration de l’état de santé du bénéficiaire (CA Aix-en-Provence, 11e ch., 14 janv. 2010, n° 08/07798).

Il reste à remarquer l’attitude peu scrupuleuse des locataires qui n’hésitent pas à demander un dédommagement au bailleur pour une reprise non effective dont ils sont la cause.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 20 octobre 2016 n°15-21525

Vos commentaires

  • Le 13 décembre 2016 à 10:42, par Me DURIEZ Notaire

    Application classique de la règle "NEMO AUDITUR TURPITUDINEM SUAM ALLEGANS" !

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