Avocats à la Cour d’appel de Paris

Gabriel Neu-Janicki

Conditions d’indemnisation en cas de superficie réelle inférieur à la superficie contractuelle

dimanche 20 septembre 2015, par Gabriel Neu-Janicki

Le locataire ne peut se prévaloir d’une superficie réelle inférieure à celle indiquée au bail pour obtenir une indemnisation que s’il démontre qu’il a contracté principalement en considération d’une surface minimale qui n’a pas été respectée et qu’il a été ainsi trompé sur la superficie réelle de l’appartement.

En l’espèce, le bail portant sur un appartement mentionnait une superficie de volume habitable de 38 + 10 m2 environ alors que la vérification de la superficie réalisée à l’initiative du locataire a fait ressortir une superficie habitable de 28,80 m2 loi CARREZ.

Le locataire doit être débouté de sa demande de restitution du trop-perçu de loyers en raison de la surface habitable du logement.

S’il est exact que la loi du 18 décembre 1996 n’est pas applicable aux baux d’habitation en ce qu’elle définit la surface privative de ces lots, il n’en demeure pas moins que la surface habitable, telle que visée par l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, est elle-même définie, depuis le décret du 23 mai 1997, par l’article L. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation qui prévoit notamment qu’il n’est pas tenu compte dans la surface habitable d’un logement de la superficie des combles non aménagés, ni des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.

Or la superficie loi CARREZ de 28,80 m2 déterminée en excluant le grenier et les parties du séjour et de la cuisine d’une hauteur inférieure à 1,80 m repose sur des exclusions similaires à celles prévues par l’article L. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation et établit que le logement donné à bail présente une moindre surface de 10 m2 par rapport à celle mentionnée au bail.

Toutefois, le locataire ne peut s’en prévaloir à l’appui d’une demande indemnitaire que s’il démontre qu’il a contracté principalement en considération d’une surface minimale qui n’a pas été respectée et qu’il a été ainsi trompé sur la superficie réelle de l’appartement.

Tel n’est pas le cas en l’espèce s’agissant d’un locataire qui n’apporte aucun élément de fait pouvant démontrer que la superficie exacte du logement loué était un élément déterminant de son choix alors qu’il ne s’est jamais plaint auprès du bailleur ni de l’exiguïté des locaux ni du montant du loyer d’autant que l’appartement loué se trouve dans un arrondissement très prisé où le montant des loyers pratiqués pour des logements de surface comparable est très proche de celui appliqué.

Cour d’appel de Lyon, Chambre 8, 8 Septembre 2015 n° 14/03780

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