Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail d’habitation

Gabriel Neu-Janicki

Conditions d’exigibilité des charges locatives

lundi 20 décembre 2010, par Gabriel Neu-Janicki

Les charges locatives ne sont dues que pour autant que le bailleur communique au locataire leur mode de répartition et tient à sa disposition les pièces justificatives.

En matière de bail d’habitation (privé comme HLM), l’exigibilité des charges locatives donnant lieu au paiement de provisions dépend du respect, par le bailleur, de son obligation de procéder à une régularisation annuelle. À l’occasion de cette régularisation, deux étapes doivent être scrupuleusement respectées, puisque, aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, alinéa 7 :

* d’une part, un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires ;

* d’autre part, durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

Que l’une de ces deux formalités vienne à faire défaut, et le preneur est en droit de demander le remboursement des sommes encaissées.

C’est ce que nous enseigne l’arrêt de censure rapporté, dans lequel un preneur qui avait vu son bail résilié de plein droit avait, reconventionnellement, formé une action en répétition de charges indues.

Il a été débouté en appel, le juge estimant que, par son attitude, il avait renoncé à toute contestation en la matière.

La cour relève en effet que le preneur n’a pas élevé de contestation lors de l’appel des provisions sur charges ou lors de la réception du décompte individuel de charges, qu’il ne conteste pas avoir reçu annuellement le décompte des charges locatives, que celui-ci a donné lieu à des régularisations, lesquelles n’ont pas fait l’objet de réserves de sa part sur leur montant. La cour relève par ailleurs que, durant l’exécution du contrat, le locataire a bénéficié des équipements et services qui constituent la contrepartie de ces charges.

Cette solution est cassée par les hauts magistrats : il revenait au juge du fait de constater que le bailleur a communiqué au locataire le mode de répartition des charges et a tenu à sa disposition les pièces justificatives.

Conformément à sa jurisprudence, le juge du droit ajoute que cette mise à disposition aurait pu intervenir devant la cour d’appel (admettant la production des justificatifs en cours de procédure, Civ. 3e, 20 déc. 1995, Bull. civ. III, n° 262 ; 3 avr. 1996, Bull. civ. III, n° 93 et, en dernier lieu, Civ. 3e, 1er avr. 2009, Bull. civ. III, n° 76 ).

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 8 décembre 2010 n° 09-71124

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