Avocats à la Cour d’appel de Paris

Gabriel Neu-Janicki

Changement d’usage, autorisation administrative et bail d’habitation

dimanche 5 juillet 2015, par Gabriel Neu-Janicki

L’autorisation administrative exigée par la loi pour permettre le changement d’usage des locaux doit être obtenue, par le propriétaire, préalablement à la signature du bail au titre de son obligation de délivrance qui est, rappelons-le, d’ordre public.

Par cet arrêt de cassation, la Cour réaffirme que le propriétaire d’un local à destination d’habitation souhaitant le louer pour un autre usage doit, avant la signature du contrat, avoir obtenu l’autorisation requise par l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, le propriétaire avait donné à bail des locaux d’habitation à usage d’office notarial et le contrat stipulait que le preneur déclarait faire son affaire personnelle de l’obtention de toutes autorisations administratives nécessaires pour son installation.

Le litige est né lorsque, le bailleur ayant délivré congé à son cocontractant, celui-ci l’a assigné en nullité du bail.

Le preneur a vu sa prétention rejetée par les juges du fond, au motif que la prise d’effet différée du bail avait permis aux parties d’envisager un report sur le preneur des dispositions impératives de l’article L. 631-7.

Cette décision est censurée par les hauts magistrats : nécessairement antérieure à la signature du bail, cette demande d’autorisation incombe au seul bailleur (dans le même sens, V. déjà Civ. 3e, 11 déc. 1996, n° 95-10.215, RDI 1997. 299, obs. F. Collart-Dutilleul ; affirmant le caractère d’ordre public de ce texte, V. Civ. 3e, 15 janv. 2003, n° 01-03.076, D. 2003. 399 ; AJDI 2003. 426 , obs. Y. Rouquet ; Gaz. Pal. 2004. 1. Somm. 1250, obs. J.-M. Gélinet).

C’est encore une fois un rappel à l’obligation de délivrance qui impose au bailleur de permettre au locataire d’exploiter les lieux conformément à leur destination (Civ. 3e, 7 mars 2006, n° 04-19.639, AJDI 2006. 467 ; 20 janv. 2009, n° 07-21.623, Rev. loyers 2009. 113 ; V. aussi Civ. 3e, 3 mai 2011, n° 10-15.662, AJDI 2011. 527 ; Paris, 30 juin 2010, RG n° 08/23647, AJDI 2010. 882 ; reprochant au bailleur ne pas avoir vérifié si la chose louée pouvait être affectée à l’usage prévu par le bail, différent de celui auquel les lieux loués avaient été préalablement destinés, V. encore Civ. 3e, 2 juill. 1997, n° 95-14.151, Bull. civ. III, n° 159 ; D. 1997. IR 201).

Cour de Cassation 3ème Chambre Civile, 10 juin 2015 n° 14-15961

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