Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail d’habitation

Gabriel Neu-Janicki

Bail dérogatoire : la preuve que le preneur est reste dans les lieux

dimanche 15 mai 2011, par Gabriel Neu-Janicki

À l’expiration du bail dérogatoire, le preneur ne peut être lié par un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux dès lors, qu’en l’état des pièces produites, il n’est pas établi qu’il est resté dans les lieux après le terme du contrat.

Il est rare qu’un bailleur revendique l’application du statut des baux commerciaux à l’égard d’un preneur signataire d’un bail dérogatoire de l’article L. 145-5 du code de commerce (jugeant, au visa du deuxième alinéa de ce texte, que lorsque le locataire est resté et laissé en possession au terme du contrat, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions statutaires, V. not. Civ. 3e, 22 janv. 2003, Bull. civ. III, n° 12).

Si tel était le cas en l’espèce, c’était toutefois pour mieux évincer le commerçant, par le biais de la mise en oeuvre de la clause résolutoire contenue dans la convention, à raison de défauts de paiement.

Le contentieux s’est focalisé sur le terrain de la charge de la preuve, le bailleur considérant qu’il incombait au preneur s’estimant délié de toute obligation à son égard, d’établir qu’il avait quitté les lieux à l’expiration du bail de vingt-quatre mois (il était en réalité co-preneur, les deux autres locataires s’étant maintenus dans les lieux).

Il a échoué, tant devant le juge du fond (Paris, 18 nov. 2009) que devant la cour régulatrice, laquelle a estimé que les juges d’appel n’ont pas inversé la charge de la preuve en estimant que le preneur n’était pas lié par un bail commercial, puisque, en l’état des pièces produites, il n’était pas établi que le locataire était resté dans les lieux au-delà du terme du bail dérogatoire.

Le pourvoi nous apprend :

- d’une part, que les courriers envoyés par le bailleur au preneur à l’adresse des lieux loués six mois avant la date d’échéance du bail dérogatoire, et depuis lors, lui ont été retournés avec la mention "n’habite pas à l’adresse indiquée" ;

- et, d’autre part, que le preneur ayant reçu un courrier à son domicile tel que figurant sur le bail, après expiration de celui-ci avait, dès réception, contesté l’interprétation de la situation par le bailleur.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 6 avril 2011 n° 10-11846

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