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Bail d’habitation

Gabriel Neu-Janicki

Bail d’habitation soumis à la loi de 1948 : Pas de droit au maintien dans les lieux pour les enfants majeurs

dimanche 17 janvier 2016, par Gabriel Neu-Janicki

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi disposant à l’origine d’un titre personnel de location, et ne peut être transmis qu’aux personnes limitativement énumérées à l’article 5 de la loi.

Un bail à logement soumis à la loi du 1er septembre 1948 avait été conclu en 1959.

À la suite du décès du locataire en 1994, son épouse et l’un de ses enfants restèrent dans les lieux.

Le bailleur leur donna congé en 2002 et l’épouse décéda en 2003.

Considérant que le fils était un occupant sans droit ni titre depuis cette date, le bailleur l’assigna alors en expulsion.

Ce dernier demanda, à titre reconventionnel, des dommages-intérêts pour préjudice de jouissance, remise des lieux en l’état et remise des quittances de loyers depuis le décès de sa mère.

La cour d’appel ayant ordonné son expulsion, le fils forma un pourvoi en cassation en invoquant une violation de l’article 4 de la loi de 1948 par la cour d’appel : le droit au maintien dans les lieux devrait bénéficier à tous les occupants de bonne foi, ce qui serait son cas puisqu’il habitait dans les lieux depuis l’origine et exécutait les obligations issues du bail.

Son pourvoi est rejeté par la troisième chambre civile au motif que le droit au maintien dans les lieux ne concerne que les occupants de bonne foi disposant à l’origine d’un titre personnel de location, et ne peut être transmis qu’aux personnes limitativement énumérées à l’article 5 de la loi.

En l’absence de faute du bailleur, la demande de dommages-intérêts est en outre rejetée.

Le droit au maintien dans les lieux reconnu au locataire après l’expiration du bail est une des caractéristiques de la loi du 1er septembre 1948. D’ordre public (L. n° 48-1360, 1er sept. 1948, art. 16), il s’acquiert de plein droit, sans formalité, et s’exerce aux conditions du contrat primitif sans limitation de durée, sauf les cas de déchéance et de reprise. Le locataire peut ainsi rester dans les lieux en dépit du congé donné par le bailleur.

En l’espèce, bien que le bail ait été conclu par le mari seul, il était censé appartenir aux deux époux en vertu de l’article 1751 du code civil. Il s’est ainsi poursuivi au profit de l’épouse après 1994.

Le congé délivré en 2002 par le bailleur, s’il a mis fin au contrat de bail, n’a pas permis de demander le départ de la locataire en raison de son droit légal au maintien dans les lieux en qualité d’occupant de bonne foi.

En revanche, son fils ne disposait pas personnellement d’un tel droit au maintien dans les lieux, n’ayant jamais été titulaire d’un titre locatif.

Ce dernier ne pouvait pas non plus se prévaloir de la transmission du droit de sa mère en 2003. Attaché à la personne (L. n° 48-1360, 1er sept. 1948, art. 17), le droit au maintien dans les lieux n’est transmis qu’à titre exceptionnel aux descendants lors du décès de l’occupant de bonne foi (L. n° 48-1360, 1er sept. 1948, art. 5) : seuls les enfants mineurs sont concernés jusqu’à leur majorité (Civ. 3e, 25 mars 2014, n° 13-10.203 ; 29 sept. 1999, n° 98-12.018,).

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 17 décembre 2015 n°12-20672

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