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Bail d’habitation

Gabriel Neu-Janicki

Bail d’habitation / loi de 1948 : contester le droit au maintien dans les lieux pour occupation insuffisante

lundi 3 décembre 2012, par Gabriel Neu-Janicki

La Cour de Cassation rappelle que la contestation du droit au maintien dans les lieux pour occupation effective insuffisante ne requiert aucune forme particulière

La Cour de cassation a rendu cet arrêt au visa des articles 10-2° et 4 de la loi du 1er septembre 1948.

Selon ces textes, n’ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes qui n’ont pas occupé effectivement par elles-mêmes les locaux loués ou ne les ont pas fait occuper par les personnes qui vivaient habituellement avec elles et qui sont, soit membres de leur famille, soit à leur charge. L’occupation doit avoir duré huit mois au cours d’une année de location, à moins que la profession, la fonction de l’occupant ou tout autre motif légitime ne justifie une occupation d’une durée moindre.

En l’espèce, une société propriétaire d’un logement donné à bail à une locataire a délivré à celle-ci un congé visant les dispositions de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 sans lui dénier son droit au maintien dans les lieux, et, plus tard, l’a assignée en déchéance de ce droit pour défaut d’occupation effective suffisante.

La cour d’appel (CA Paris, 30 juin 2011) a cru pouvoir rejeter cette demande en retenant que :

  • le droit au maintien dans les lieux naissant à l’expiration du bail, il appartient au bailleur qui entend le contester de délivrer au locataire un congé visant le motif invoqué avant de saisir la juridiction compétente d’une action en déchéance de ce droit ;
  • si ce congé n’est soumis à aucune forme particulière, au contraire de celui exigé par le 7° de l’article 10 qui impose une signification, son envoi est indispensable pour contester utilement le droit au maintien dans les lieux, peu important qu’un congé sur le fondement de l’article 4 ait été ou non préalablement délivré.
  • La Cour de cassation casse cet arrêt pour violation des articles 10-2° et 4 de la loi du 1er septembre 1948. Le congé au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 met fin au bail et place le locataire sous le régime du maintien dans les lieux. La contestation du droit au maintien dans les lieux pour occupation effective insuffisante ne requiert aucune forme particulière. La cour d’appel a ajouté à la loi une condition que celle-ci ne comporte pas.

    Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 14 novembre 2012 n° 11-24778

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