Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail d’habitation

Gabriel Neu-Janicki

Bail commercial et monovalence

dimanche 20 décembre 2009, par Gabriel Neu-Janicki

Cette jurisprudence est un message claire à l’attention des bailleurs : en présence d’un local monovalent, il importe d’interdire la sous-location afin de bénéficier du déplafonnement de loyer prévu légalement.

La Cour de Cassation a retenue qu’en cas d’exercice effectif dans les lieux loués de deux activités économiques distinctes dont aucune n’est l’accessoire de l’autre, la monovalence des locaux ne peut être retenue.

Si la monovalence n’exclut pas, a priori, l’utilisation des locaux au titre de plusieurs activités, ce n’est qu’à la condition que ces activités soient interdépendantes les unes des autres, formant un tout indivisible captant une seule et même clientèle.

En l’espèce, l’immeuble loué, constitué de sept étages, avait été construit en vue de la seule utilisation de garage hôtel.

Le régime à appliquer lors du renouvellement faisait débat puisque, à la suite de la signature d’un avenant au bail, deux étages de l’immeuble avaient été sous-loués à un commerçant exerçant une activité de confection.

En faveur de la reconnaissance de la monovalence, synonyme de déplafonnement, il y avait, d’une part, la configuration des lieux, qui rendait difficilement exploitable le commerce de confection et, d’autre part, cette ancienne décision de 1976 de la Cour de cassation ayant jugé que la sous-location d’une faible partie des lieux pour un autre commerce ne remet pas en cause le caractère monovalent des lieux (Civ. 3e, 2 mars 1976, Bull. civ. III, n° 97 ; Paris, 13 sept. 1991, Loyers et copr. 1992, n° 27, note Brault).

Toutefois, la sous-location pouvait, ici, difficilement être qualifiée de "faible", tant au regard de la surface concernée (près de 30 % de l’ensemble) que de son importance économique (attestée par la demande du bailleur que le loyer des deux niveaux sous-loués soit fixé à un montant correspondant à 40 % du loyer total).

De plus, aucune interdépendance n’existait entre le commerce exercé par le locataire (garage-hôtel) et celui exploité par le sous-locataire (confection), la clientèle du preneur n’étant certainement pas la même clientèle que la seconde.

La Cour de Cassation a donc prafaitement eu raison de rejeter le pourvoi du bailleur.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 25 novembre 2009 n° 08-14189

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