Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail d’habitation

Gabriel Neu-Janicki

Application du droit de préemption subsidiaire

dimanche 29 mai 2022, par Gabriel Neu-Janicki

Dès lors que le propriétaire d’un appartement loué ayant délivré un congé avec offre de vente, décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire ou le propriétaire doit notifier au locataire ces nouvelles conditions et prix à peine de nullité de la vente.

Pour mémoire,selon l’article 15, II, alinéa 4, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente.

En l’espèce, l’offre de vente qui a été présentée au locataire comportait un prix de 85.000 euros.

Suite à cette offre de vente formulée par le mandataire du propriétaire du bien le 25 novembre 2010, la locataire a signé une offre d’achat le 22 décembre suivant au prix de 65 000 euros, qu’ayant formé une demande de prêt, elle bénéficiait d’un délai courant jusqu’au 22 avril 2011.

Nonobstant ce délai, le propriétaire a vendu le bien à l’acquéreur le 8 mars 2011 pour un prix de 65 000 euros par acte authentique du 8 mars 2011.

Invoquant notamment le non-respect de son droit de préemption subsidiaire, la locataire, par acte du 23 avril 2014, a assigné, en nullité de cette vente, le vendeur et l’acquéreur, lequel a assigné en intervention forcée la société Organigram, agent immobilier, en sa qualité de mandataire du vendeur et de gestionnaire du bien.

Pour rejeter la demande de nullité de la vente, l’arrêt retient que le locataire ne justifie pas avoir sollicité un prêt, de sorte que son offre d’achat est devenue caduque et qu’il ne peut pas non plus faire valoir un second droit de préemption du fait d’une baisse du prix de l’immeuble, puisque son offre était du même montant que le prix finalement payé par le tiers acquéreur.

En statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que la locataire avait reçu une offre de vente de la part du mandataire du vendeur au prix de 85 000 euros et que la vente avait été consentie au tiers acquéreur au prix plus avantageux de 65 000 euros, sans qu’une nouvelle offre lui ait été notifiée, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 11 Mai 2022 n°20-15.659

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