Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail d’habitation

Gabriel Neu-Janicki

Abandon du logement et recours contre la résiliation

dimanche 6 novembre 2022, par Gabriel Neu-Janicki

L’ordonnance sur requête ayant constaté la résiliation du bail à la suite de l’abandon des lieux n’est susceptible de recours que par voie d’opposition à l’exclusion d’une procédure en référé rétractation.

Pour mémoire,14-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et le décret n° 2011-945 du 10 août 2011 prévoient qu’en cas d’abandon la procédure suivante par étape doit être mise en oeuvre :

1- une mise en demeure doit être adressée par commissaire de justice (anciennement appelé huissier) afin que le locataire justifie qu’il occupe toujours les lieux.

2- En l’absence de réponse un mois après la signification de cette mise en demeure, l’huissier mandaté par le propriétaire va pénétrer dans les lieux afin de constater que les locataires les ont effectivement quittés.

3- Une fois ce constat établi, le propriétaire saisit sur requête le juge afin qu’il constate la résiliation du bail.

4- Si le juge fait droit à cette demande, l’ordonnance est signifiée au locataire qui dispose d’un mois pour faire opposition.

4.1.- Si le locataire fait opposition, le greffier convoque les parties à l’audience afin qu’il soit, cette fois-ci, débattu contradictoirement des demandes présentées par le bailleur et des moyens de défense opposés par le locataire.
4.2.- Si le locataire ne fait pas opposition dans les délais alors l’ordonnance produira tous les effets d’un jugement passé en force de chose jugée et le bailleur pourra reprendre son bien.

La question qui s’est posée était de savoir si les recours de droit commun dont le référé rétractation était ouvert au locataire.

En l’espèce, les bailleurs ont donné à bail à M. et Mme [I] (les preneurs) une maison d’habitation.

Le 7 décembre 2018, les bailleurs ont signifié aux preneurs une ordonnance rendue sur requête et constatant la résiliation de plein droit du bail du fait de l’abandon des lieux, dans les formes prévues à l’article 659 du code de procédure civile.

Les preneurs ont saisi le juge des référés pour voir prononcer la nullité de la requête et la rétractation de l’ordonnance.

Leur demande a été rejetée ce qu’a confirmé la Cour de Cassation.

En effet, pour la Cour de Cassation, la procédure de résiliation du bail et de reprise des lieux en cas d’abandon étant spécifiquement prévue par les dispositions du décret n° 2011-945 du 10 août 2011, les articles 496 et 497 du Code de procédure civile relatifs au référé rétractation ne lui sont pas applicables.

En conséquence, après avoir retenu à bon droit que l’ordonnance sur requête ayant constaté la résiliation du bail à la suite de l’abandon des lieux était seulement susceptible d’opposition, la cour d’appel en a exactement déduit que la demande en rétractation était irrecevable.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 21 Septembre 2022 n°21-18.953

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