Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Zone pietonne et modification des facteurs locaux de commercialité

dimanche 3 mai 2020, par Gabriel Neu-Janicki

Constitue une modification des facteurs locaux de commercialité justifiant la fixation du loyer à la valeur locative, la création d’une zone piétonne avec l’élargissement des trottoirs entrainant l’arrivée de nouvelles enseignes et franchises nationales qui ont remplacé des commerces indépendants et de bouche.

La Cour d’appel a donc légitimement fait droit à la demande de déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé en raison de la modification notable des facteurs locaux de commercialité, qui ont eu un impact positif sur le commerce de prêt-porter et vente d’accessoires de vente et de maroquinerie exploité par le preneur.

Le commerce est situé dans la rue la plus commerçante du centre-ville.

En 2008, la commune a autorisé la piétonnisation de la rue du lundi au samedi de 13 heures à 19 heures.

La rue a été réaménagée avec de larges trottoirs pour faciliter le passage des piétons et la circulation des véhicules n’est autorisée que le matin, à sens unique.

L’expert judiciaire relève que ces aménagements ont entraîné l’installation de nouvelles enseignes et franchises nationales qui ont remplacé des commerces indépendants et de bouche.

Les aménagements de la rue ont eu un réel effet attractif pour la clientèle, particulièrement pour le type d’activité exercée par le preneur.

Certes la piétonnisation a pour corollaire la difficulté de circulation et de stationnement et donc d’accès au centre ville.

Cet effet négatif est toutefois atténué par la circonstance que la circulation est possible le matin et que la rue est, selon l’expert judiciaire, bien desservie par les transports en commun et se trouve à proximité immédiate de parkings publics. Le loyer doit donc être fixé à la valeur locative.

La valeur locative doit être fixée en fonction des cinq éléments prévus par l’article R. 145-33 du Code de commerce. S’agissant d’une petite surface commerciale (38 mètres carré), il n’y a pas lieu de la pondérer selon l’expert judiciaire.

Les parties ne s’opposent pas à cet avis qui sera suivi. Les facteurs locaux de commercialité sont bons, même si la population de la ville diminue.

En ce qui concerne la destination des lieux, le bail a été consenti pour une activité de tous commerces, hors ceux déjà exercés dans l’immeuble et hors commerces malodorants ou insalubres, notamment laverie automatique et pressing.

Le bail procure au preneur la faculté d’exercer presque tous commerces et de sous-louer et céder librement le droit au bail, clause qui justifie une majoration de la valeur locative de 5 pour-cent.

Compte tenu des références fournies, le prix du mètre carré doit être fixé à 150 euros, avant majoration de 5 pour-cent. Le loyer du bail renouvelé est donc fixé à 5985 euros par an.

Cour d’appel, Orléans, Chambre commerciale économique et financière, 2 Avril 2020 n°19/01417

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