Validité ou non de la renonciation à la propriété commerciale

La Cour de Cassation valide une clause de renonciation à la propriété commerciale dans un bail commercial qui a pour effet de faire échec, au terme de neuf années, au droit de renouvellement du bail commercial.

En l’espèce, après avoir conclu un bail dérogatoire de deux années à compter du 2 mai 2006 portant sur des locaux commerciaux, la société locataire, restée dans les lieux, et les bailleurs ont conclu, le 7 avril 2010, un bail commercial prenant effet le 2 mai 2006 pour s’achever le 1er mai 2015.

Ce bail contient une clause de renonciation par le preneur à « la propriété commerciale » acquise en 2008, à l’issue de ce bail de neuf années.

La locataire, s’étant maintenue dans les lieux au-delà du 1er mai 2015, a opposé à la demande en expulsion, formée par la bailleresse, le caractère réputé non écrit de la clause de renonciation.

Il résulte de l’article 2 du Code civil que la loi nouvelle régit les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

L’article L. 145-15 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 qui a substitué à la nullité des clauses, stipulations et arrangements ayant pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le chapitre IV du Code de commerce, leur caractère réputé non écrit, est applicable aux baux en cours lors de l’entrée en vigueur de cette loi.

Pour rejeter la demande de la locataire tendant à ce que la clause de renonciation au renouvellement du bail à échéance du 1er mai 2015 soit déclarée non écrite, l’arrêt retient :

• que antérieurement au bail du 7 avril 2010, avait été signé un bail dérogatoire à l’expiration duquel la locataire avait acquis la propriété commerciale le 2 mai 2008,
• que la renonciation est intervenue postérieurement à la naissance du droit acquis et en parfaite connaissance du preneur,
• et que le fait que le bail du 7 avril 2010 ait été conclu pour une durée de neuf années, qui ont commencé à courir rétroactivement à compter du 2 mai 2006 pour se terminer le 1er mai 2015, n’a pas eu pour effet d’anéantir rétroactivement le bail dérogatoire, étant rappelé qu’il y est expressément mentionné que le preneur, en parfaite connaissance du bail dérogatoire antérieur, a renoncé à la propriété commerciale.

En statuant ainsi, alors que la clause de renonciation avait pour effet de faire échec, au terme de neuf années, au droit de renouvellement du bail commercial conclu à effet du 2 mai 2008, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 21 Avril 2022 n°21-10.375