Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Valeur locative et abattement pour travaux de mise en conformité

dimanche 3 mai 2020, par Gabriel Neu-Janicki

Le transfert contractuel sur le preneur des travaux de mise en conformité et du développement desdites normes depuis la fixation du loyer constituent des charges exorbitantes de droit commun entrainant un abattement sur la valeur locative.

En l’espèce, le bailleur a donné à bail commercial à la société locataire un immeuble à usage de clinique.

Un jugement du 6 avril 2006 a fixé à 872 467 euros le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2002.

Le 1 octobre 2010, la société bailleresse a assigné la société locataire devant le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer révisé au 12 juillet 2010 à 1 740 000 euros.

C’est en vain que la bailleresse fait grief à l’arrêt de fixer le montant du loyer révisé à 1 001 400 euros. En effet, l’autorité de la chose jugée ne peut être opposée lorsque des événements postérieurs sont venus modifier la situation antérieurement reconnue en justice.

Ayant retenu que la clause 8 du bail qui mettait à la charge du preneur les travaux de mise en conformité des locaux constituait un transfert de charge sur le preneur à raison de la multiplication, ces dernières années, des normes de sécurité applicables aux établissements recevant du public, de sorte que cette situation constituait un élément nouveau depuis le jugement du 6 avril 2006 qui avait constaté l’absence de clause exorbitante de droit commun pouvant avoir une incidence sur la valeur locative, c’est sans méconnaître l’autorité de la chose jugée le 6 avril 2006 que la cour d’appel a fixé le montant du loyer révisé.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 6 Février 2020 n°18-24.980

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