Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Valeur locative et abattement pour activité restrictive

dimanche 3 mai 2020, par Gabriel Neu-Janicki

L’apport de cette décision réside dans le fait qu’un abattement sur la valeur locative a été appliqué en raison du caractère restrictif de l’affectation commerciale des lieux de vente de prêt à porter exclusivement masculin.

Pour mémoire, lorsque le loyer plafonné est supérieur à la valeur locative, il convient de fixer le loyer du bail commercial renouvelé à la valeur locative.

En l’espèce, les locaux sont situés dans la principale artère commerciale de la ville, les deux experts amiables s’accordent sur l’évolution négative des facteurs locaux de commercialité (diminution et vieillissement de la population, augmentation du taux de chômage, augmentation des logements vacants).

De plus, les locaux sont à destination exclusive de vente de prêt-à-porter masculin, ce qui fait obstacle au développement d’une activité de vente d’articles destinés à une clientèle féminine. En outre, le secteur des vêtements pour homme subit particulièrement l’impact négatif de la forte concurrence des ventes en ligne.

Le caractère restrictif de l’affectation commerciale des lieux est confirmé par l’avis de la commission départementale de conciliation et justifie une minoration de 10 % de la valeur locative des lieux.

S’agissant des obligations respectives des parties, il est constant que les clauses du bail mettent la taxe foncière à la charge du preneur, ce qui constitue une charge de nature à augmenter le prix du loyer et justifie une minoration de 10 % de la valeur locative des locaux loués.

Compte tenu des références fournies, le prix du mètre carré pondéré, avant abattements, est fixé à 131,42 euros. Le loyer doit donc être fixé à 12 390 euros par an

Cour d’appel, Caen, 2e chambre civile et commerciale, 2 Avril 2020 n°18/02304

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