Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Trouble du bailleur et des tiers

dimanche 12 septembre 2021, par Gabriel Neu-Janicki

Le bailleur n’a pas à garantir son locataire du trouble causé par des tiers qui n’affecte pas la chose louée mais en cas de restructuration du centre commercial il doit proposer au locataire un local de remplacement.

Par acte authentique en date du 5 avril 2006, la SCI Chaimae, aux droits de laquelle se trouve désormais la société d’équipement du Limousin (SELI) a donné à bail à M. A. un local commercial à usage de boucherie situé dans le centre commercial de La Bastide. A l’échéance, le bail s’est poursuivi par tacite reconduction.

En 2008, la ville de Limoges a entrepris la rénovation du quartier de La Bastide et, dans ce cadre, elle a confié à la SELI la réalisation du projet de restructuration du centre commercial.

Le programme de rénovation prévoyait la destruction d’un immeuble laquelle a entraîné la fermeture des voies d’accès au magasin de M. A.

Les conséquences de la restructuration du quartier antérieurement à la mise en œuvre des travaux de restructuration du centre commercial du centre commercial de La Bastide ne sont pas imputables au bailleur, qui n’était pas à l’origine de la rénovation du quartier et qui n’a effectué aucune prestation autre que la rénovation du centre commercial selon les éléments produits.

Le trouble de jouissance causé par les travaux commandés par la ville et ses partenaires constituent un trouble de fait causé par un tiers qui ne prétend à aucun droit sur la chose louée et, dans ces conditions, le bailleur n’a pas à garantir son locataire de ce trouble conformément aux dispositions de l’article 1725 du Code civil.

Concernant les travaux de restructuration du centre commercial, le bailleur a commis une faute au regard de l’article 1719 3° en ne proposant pas au locataire un local de remplacement, alors que les autres locataires ont bénéficié de cette offre.

Le locataire, personne physique n’exploitant pas personnellement les lieux, a subi un préjudice moral qui doit être évalué à 5000 euros.

La société qui exerce son activité dans le local loué est irrecevable en sa demande d’indemnisation contre le bailleur.

Au-delà du défaut de production d’un contrat de location-gérance, il convient de constater qu’en sollicitant l’indemnisation de la perte de valeur du fonds de commerce, cette société reconnaît implicitement être propriétaire du fonds ce qui est incompatible avec la location-gérance dont elle se prévaut. Il s’ensuit qu’elle ne démontre pas qu’elle occupe les locaux en vertu d’un titre régulier opposable au bailleur et, dans ces conditions, ses demandes doivent être déclarées irrecevables pour défaut de qualité à agir. La décision des premiers juges sera infirmée de ce chef.

Le contrat de bail contient une clause relative à l’exploitation du local dans laquelle il est notamment précisé que le magasin devra être constamment ouvert sauf fermeture d’usage. En l’espèce, le contexte dans lequel le fonds de commerce du locataire a cessé d’être exploité a été rappelé ci-dessus (travaux de restructuration du centre commercial) ainsi que les retards pris par le bailleur pour lui proposer un relogement temporaire. Au regard de ces éléments, il apparaît que le manquement du preneur à ses obligations ne présente pas une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail commercial à ses torts.

Cour d’appel, Limoges, Chambre économique et sociale, 13 Juillet 2021 n° 20/00113

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